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摘要

人口集聚对中国城市商品房价格的影响研究——以35个大中城市为例

住房制度改革二十多年以来，中国房地产业发展迅速，房地产业逐渐成为推

动中国经济增长的重要力量。中国商品房价格在此期间高速上涨，区域之间的商

品房价格差异也越来越大。但居者有其屋自古以来就是根植于中国百姓内心的深

切期盼，因此为关注民生需坚持“房住不炒”的定位，了解刺激商品房价格上涨

的决定因素进而稳定房价。由于土地的稀缺性、房地产市场的不完全竞争性和住

房的基本价值难以确定，供给方面难以对商品房价格进行调控，需求成为商品房

价格上涨的决定性因素。住房的需求主体是居民，而随着户籍制度的放宽和城市

化的快速推进，大中城市的人口集聚程度越来越高，区域差距也增大。所以本文

研究人口集聚是否对商品房价格产生影响，以何种路径对商品房价格产生影响？

本文首先对中国35个大中城市的总体和分区域人口集聚和商品房价格现状

进行分析。然后基于2001-2018年中国35个大中城市的面板数据，采用系统GMM

估计方法分别对总体和分区域数据进行实证分析，最后引入经济增长、产业结构

和公共服务作为中介变量，构建中介效应模型对人口集聚对商品房价格的影响路

径进行检验，发现：第一，人口集聚对中国城市商品房价格具有显著的正向影响，

且人口集聚对商品房价格的影响存在区域差异，人口集聚程度越高，其对商品房

价格促进效应越大。第二，中国城市居民对于房屋的需求构成存在区域差异。第

三，人口集聚对城市商品房价格的影响路径中，经济增长、产业结构和公共服务

都发挥了中介效应。

据此，为稳定商品房价格和促进中国区域协调发展，本文提出以下建议：第

一，合理控制人口集聚，促进区域协调发展。第二，响应并执行国家“房住不炒”

政策，其他投资方向引导，促进居民理性购房。第三，加速房地产市场供给侧改

革，加强无房城市人口的居住保障。

关键词：

人口集聚；商品房价格；中介效应；区域协调发展

Abstract

TheResearchontheInfluenceofPopulationAgglomerationonthePriceof

CommercialHousinginChineseCities

——Take35LargeandMediumCitiesasExamples

Sincethereformofthehousingsystemformorethan20years,Chinasrealestate

industryhasdevelopedrapidly,andtherealestateindustryhasgraduallybecomean

importantforcedrivingChinaseconomicgrowth.Duringthisperiod,thepriceof

commercialhousinginChinahasrisenrapidly,andthepricedifferenceofcommercial

housingbetweenregionshasalsobecomelarger.However,homeownershiphasbeen

rootedinthedeepexpectationsoftheChinesepeoplesinceancienttimes.Therefore,in

ordertopayattentiontopeopleslivelihood,itisnecessarytounderstandthe

determinantsofstimulatingcommodityhousingpricestostabilizehousingprices.Due

tothescarcityofland,theimperfectcompetitionoftherealestatemarketandthe

difficultyofdeterminin