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莫干山民宿产业分析：布局、产品及迭代趋势

一、莫干山民宿空间分布演变趋势——

从初期点状集中发展向全镇域均衡发展

近十年来，环莫干山民宿数量逐年增长，空间分布范围不断

扩大。目前已经在莫干山风景区毗邻村域形成以“后坞——仙潭

——燎原——劳岭——兰树坑”为中心的环莫干山面状核心集聚

区和边远村域多点集聚的民宿空间发展结构。

这种空间结构是如何形成的？我们要从莫干山民宿业发展过

程看起。

1、莫干山的民宿的范围莫干山是天目山脉余脉，位于浙江德

清县莫干山镇境内，是国家4A级旅游景区、国家级风景名胜区和

国家森林公园，设有莫干山管理局，由浙江省机关事务管理局直

接管辖。莫干山镇区域面积185.77平方公里，莫干山风景区位于

莫干山镇中心位置，与镇辖的7个行政村接壤。我们常说的莫干

山民宿指的是去除风景区以外的环莫干山区域，具体包括燎原、

南路等18个行政村。

2、莫干山民宿的发展过程

第一阶段——点状发展

2003年，莫干山风景区的游客接待量开始逐年增加。莫干山

后山的后坞村社区开始兴起，以当地人提供便餐服务的农家乐为

主，迅速发展成为农家乐集聚区。这个时期可以看作为环莫干山

区域旅游业的起始点。

2005年，莫干山的历史文化与生态环境唤起了长三角地区的

外国人创业动机，由于政策和成本的优势以及后期的集聚效应，

在2007年开始涌现“洋家乐”这类由外国人经营或具有国外要素

特征的住宿业态，随后新兴中产阶级的中国人也起了到莫干山地

区经营乡村酒店的潮流。

第二阶段——“三足鼎立”

2011年开始，环莫干山地区旅游接待逐渐规划化发展，民宿

的概念被广泛使用，涵盖了莫干山农家乐、洋家乐以及乡村酒店

等各类住宿业态。此时的环莫干山形成以“后坞——仙潭——劳

岭”三足鼎立的民宿空间分布格局。

莫梵第三阶段——集聚区产生

2014年，民宿概念被德清县官方使用，出台了《德清县民宿

管理办法（试行）》，民宿成为了环莫干山地区接待业空间的统

称。

这时候，民宿出现空间扩散现象，民宿在各行政村均有分布，

其中毗邻莫干山风景区的仙潭、燎原、劳岭、紫岭、庙前和后坞

村数量较多，分布更为集中，形成以后坞村为一级核心，仙潭、

劳岭、兰树坑为二级核心的四处小规模民宿集聚区。

第四阶段——民宿向全镇域化均衡发展

直到2017年，民宿整体平均最近邻距离由2011年的627.89

米减少到85.76米,环莫干山民宿的集聚程度由集聚到强烈集聚，

集聚程度呈现出急速提升的特征。

至此，环莫干山的民宿已经在莫干山风景区毗邻村域形成高

度集聚的民宿空间分布，形成以“后坞——仙潭——燎原——劳

岭——兰树坑”村域为集核的环莫干山面状核心集聚区，并在镇

域周围形成了多处点状集聚的民宿区集核。

二、莫干山民宿等级的结构形态从金字塔型转为纺锤体型

莫干山民宿数量爆发始于2014年。这一年，莫干山民宿年增

加数量超过100家，增幅达136%。2016年新开业民宿数量更是达

到216家。

这源于2014年德清县发布了《关于全面推进农洋家乐休闲旅

游业提升发展的意见（征求意见稿）》，并率先出台全国首个县

级乡村民宿地方标准规范，此举有效推动了环莫干山民宿的快速

增长。

从不同档次的民宿来看，中档和低档民宿从2013年开始出现

快速增长，其中低档民宿在2016年以前数量上一直是三类民宿之

首，2017年开始，低档民宿增加量出现缓滞，中档民宿数量快速

增加并超过低档民宿总量。高档民宿的数量增长相对较小，从

2014年开始呈现出较为明显的快速增长态势。

目前，环莫干山地区民宿呈现出从等级越高，数量越少的金

字塔格局向纺锤体格局发展，即中档民宿快速增加，低档民宿淘

汰或转型升级，高档稳步扩张，整体进程低速但重质。

三、莫干山民宿空间集聚的三大特征

1、民宿趋向低海拔平缓地势集聚分布

不同等级民宿在不同海拔和坡度范围内分布又具有一定差

异。

低档和中档民宿在海拔0-100m、100-200m和200-300m范围

内，大致呈均匀分布，海拔坡度越低，民宿集聚越多。

高档民宿在100-200m和3