土地增值税及其会计处理.pdfVIP

第十二章行为目的税及其会计处理

第三节土地增值税及其会计处理

一、土地增值税制度的根本内容

（一）土地增值税概述

1．土地增值税的概念

土地增值税，是对在中国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附

着物产权，取得的增值性收入的单位和个人征收的一种税。长期以来我国对国

有土地采取行政划拨、无偿占用，乱占滥用土地现象十分严重。为此，国务院

在1987年4月公布实施了《耕地占用税暂行条例》，1994年1月1日，国务院

又公布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从而在一定程度上遏制

了土地管理混乱的状况。

2．土地增值税的特点

（1）以转让房地产的增值额为征税对象。我国土地增值税将土地、房屋的转

让收入合并征收。作为征税对象的增值额是纳税人转让房地产收入减除税法规

定的准予扣除工程金额后的余额。

（2）采用扣法和评估法计算增值额。土地增值税在计算方法上考虑我国实际

情况，以纳税人房地产取得的房转让收入，减除法定扣除工程金额后的余额作

为征税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实，成

交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额，计算土地增值税。

（3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房增值率上下为依据，

按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，适用税率高，多纳税；增

值率低的，税率低，少纳税。税收负担较为合理，便于表达国家政策。

（4）实行按次征收。土地增税在房地产转让环节，实行按次征收，每发生一

1/12

次转让收行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

（二）土地增值税纳税人

土地增值税纳税人，是指所有转让中华人民共和国国有土地使用权、地上

建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里所指的单位和个人，是指有

偿转让房地产的一切单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体

工商户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机

构、华侨及外国公民。

（三）土地增值税征税对象与范围

1．征税对象

土地增值税的征税对象，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物

所取得的增值额，即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除工程金额

后的余额。这里所指的房地产，包含两层意思：一是国有土地，是指国家法律

规定属于国家所有的土地；二是地上的建筑物及附着物，是指建于国家所有的

土地上一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不

能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。

2．征税范围

土地增值税的征税范围，是指凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着

物并取得收入的行为。它有三层含义：一是土地增值税仅对转让国有土地使用

权征收，对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让房地产产权的征税，

不转让产权的不征税；三是对转让房地产并取得收入的征税，对虽发生转让行

为，但未取得收入的不征税。

（四）土地增值税税率

土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%，税收

2/12

负担高于企业所得税。具体税率如表所示。

土地增值税四级超率累进税率表

级次增值额占扣除工程金额的比例税率速算扣除率

150%以下的局部30%0

2超过50%、未超过100%的局部40%5%

3超过100%、未超过200%的局部50%15%

4超过200%60%35%

（五）土地增值税计税依据

土地增值税的计税依据，是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公

式为：