中旅·国际小镇09年推广方案3.4.ppt

港中旅09年市场创想

2008动乱的一年。楼市震荡，股市下跌；金融海啸，宏观调控；销售任务、现金流、生存、开展……

2008东部,小镇“一枝独秀”!尽管如此，2008年，沈阳的房地产行情波动不断，小镇的出色表现依旧给市场留下非常深刻的印象……

拥有全沈阳最好的自然资源，数年的时间，东部板块已经成为众所周知的富人区。区域内所有的工程也都是以此为核心竞争力。但是，在理念上，将自然升华到“风情”和“生活方式”，“小镇”无疑略高一筹，并且更具潜力。小镇的出现，让东部从单一走引领东部的“新面孔”……“小镇”已深入人心……向丰富，从自然的物理自然趋于自然的文化。08年的市场状况跌宕起伏，但是“小镇”的出现，还是给躁动和恐慌的城市吹来一阵春风。开盘的热销印证了“小镇”的生活方式和“旅游地产”的观点，已经深入人心。

2009……

09年计划销售数据类别套数案值（万元）双拼62161联排9014816洋高501983合：案值来源数据双拼均面积300.17平，均价12000元/平；联排均面积223.43平，均价7368元/平；洋房均面积139.12平，均价4408元/平；小高均面积101.95平，均价3890元/平。

2009，在新的市场年度中，“小镇”的产品线以和为重中之重。定位，必须以此为根底……【联排产品】面积区间为210-250㎡，主力区间220-230㎡，享受型的四室三层格局，总价款170万左右，高端生活的改善型物业。【洋房产品】面积区间为110-160㎡，主力区间125-140㎡，舒适型三房格局，总价款50万左右，以提高居住功能的二次购房者首选。洋房联排

谁将成为“小镇”的目标客群？在经济形式不明朗,众多的企业和个人收入受影响的2009年，在洋房总价约45-70万的根底上，联排价格那么表达为更高的约150-200万。深入的思考也应以此为根底。

有稳定收入，且无危机感，财务自由，受危机影响较少。至少二次置业，起码而立之年，家庭结构为两代三口或者四口。绝大局部以汽车作为家庭交通工具。喜欢自然，热爱户外。对板块的喜爱足以抵消距离的抗性。钟情于产品的国际感和异域风情。崇尚情调、向往国际化的生活方式。洋房类客群[状态]

比起处于起步期的新锐,他们多了更多的阅历与财富的积累。对生活的追求更为清晰和明确，具备更强的锐意进取精神和前沿意识。自我感觉良好，希望拉开与别人的差距。敢于接受新鲜事物，喜欢有创新意识的新鲜事物。虚荣心强，好标榜，害怕别人以为不够层次。洋房类客群[心态]

根据以上的分析，我们将洋房类产品的客群锁定为：事业单位中层管理人员、局部公务员、运发动、重点教育机构的权威教员、高级医务人员、律师、高级自由职业者、国家重点扶持的科研人员……洋房类客群[身份]

城市中收入稳定的富裕阶层洋房目标受众定位

绝大多数40岁以上，超过2次以上的置业经验。家庭成员在三到五口，二代或者三代的家庭结构。私营业主为主的高收入的富有阶段，年收入至少过百万。要求所居住的小区与自己的身份相匹配，购置能力较强。用车价值一般在20万以上或政府公务用车。联排类客群[状态]

正处于人生的圆满和辉煌期，对产品要求较为挑剔，在财富积累到达一定高度之后，享受生活的意愿日益愈发强烈。除景观物业建筑品质等因素外，对产品在园区的位置也很在意，有一定的私密性要求。联排类客群[心态]

根据以上的分析，我们将联排类产品的客群锁定为：大中型企业合伙人、资源型私企业主、银行、电信、能源等垄断行业、事业单位中的高层管理人员……联排类客群[身份]

经济实力雄厚的富贵阶层联排目标受众定位

洋房和联排作为住宅市场的高级产品形态。地段属性已经不是最重要的竞争优势，反而是环境、品质、效劳等特质才能决定其竞争的序列。从这个意义上说，不只同板块内的同类型产品，全市范围内的同类产品都应该划入竞争范畴。

区域内竞争工程●桑堤亚纳〔不详，主推皇帝泉〕◆开发商：沈阳良运房地产开发◆工程地址：东陵区东路128号◆建筑类别：独栋别墅,双拼别墅，联排别墅◆容积率：0.50/绿化率：60%/占地面积：150000平方米◆建筑面积：70000平方米◆均价：1000万套●万科兰乔圣菲——境界所在人杰在〔推广主题：如果它没有观点，就不该在兰乔圣菲三期新品园中央·圣菲谷旁·联体别墅鼎新登场〕◆开发商：沈阳万科新墅置业◆工程地址：东陵区东陵路123号◆建筑类别：独栋别墅,双拼别墅，联排别墅◆容积率：0.23/绿化率：80%◆占地面积：平方米60000平方米◆建筑面积：15000平方米◆均价：13000元/平-------------------------------------