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住房贷款存在的问题及对策研究

一、刖吕

随着经济的发展，改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要

的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持，

另I方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件，使银

行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试

行银行按揭贷款以来，面对住房金融业丰富的市场资源，我国各银行普遍开展了针

对个人住房消费信贷业务，甚至推出了专门的业务品牌名称，如农业银行的“幸福

之家”、建设银行的“乐得家”等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国

工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿

元增长到年月底的亿元，年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因

此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证，其中发展住房消费

信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国

特别是温州住房消费信贷市场的实证调査分析后，发现其运作过程中仍然存在着一

些问题鱼待研究解决。

一、住房消费信贷市场存在的主要问题

1、居民的住房消费心理问题

勤俭持家是中国人的优ft传统，但人们的投资意识比较薄弱，绝大多数居民购房是

为了改善住房条件，用于投资U的的比例仍然不多（日。中国人的另一大传统是量

入为出，习惯于用自己的积蓄来达到购房的U的，还有很大比例的消费者依然存在

着“无债一身轻”的传统消费观念，而对于西方盛行的提前消费还是不适应。

2、居民收入预期问题

根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的

经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越面，对住房消费信贷

的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。U前，我

国经济正处于转轨时期，产业结构的调整、加入等因素，造成城镇居民特别是中低

收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善，怕病医疗制度的改革还

没有到位，怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析，普通工薪阶层的购房总

价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜，如果贷款为八成，期限为年，日后每月

的还款最好不要超过家庭收入的，否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的

存在使得城镇家庭经济承受能力较弱，造成城镇居民收入预期普遍不高，难以使住

房消费信贷快速发展。

3、住房消费信贷的风险控制与保障问题

山于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散，基数大、期限长，因此风险点

多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中，可能出现的风险包括产权风险、

信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此，国外消费信贷

发展的经验表明，防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来

源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消

费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用

品种。而以上五大因素，恰恰乂是我国住房消费信贷运行

中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国

外消费信贷通行的规则，为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力，住房支出与收入

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比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入，

U询银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“收入证明”，经调查核实大多不真

实，这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平，也就无法确认住房

消费者的贷款资格，因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外，由

于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处

购买房屋，他将其收入证明一式多份，就可能分别用于不同的银行，由不同的银行

提供按揭贷款。这样一来，其实际贷款额就远远高于规定的数额，月还款金额也远

远大于其月收入悄况，各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏

住房消费信贷的个人信用制度。山于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评

估、个人资信调査、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握，个人住房消费信

贷的风险无法控制。

三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。山于我国现有的担保法规囚没有针对住房

消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后，致

使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差，消费者在申请住房消费信贷时既

无法