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房地产企业税收筹划方案

房地产企业有四种主要的运营方式：国土局挂牌交易、合

作建房、收购土地进行项目开发和收购公司或股权转让。在企

业经营过程中，土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。

本文将分别阐述房地产企业在土地增值税和企业所得税方面的

税收筹划。

土地增值税是房地产税费中引人关注的一个方面，主要因

为其税率较高，税负重，但筹划余地也较大，可以节省较多税

金支出。国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行

税务筹划，应首先立足于国家税务法规和税收优惠政策。土地

增值税税法规定了五种情形可以享受免征土地增值税的优惠政

策，包括建造普通标准住宅出售、征用或收回的房地产、入股

免税、合作建自用房免税和企业兼并中转让房地产免税。

根据以上土地增值税的优惠政策，我们可以制定以下策划

方案：

1.“临界点”筹划方案：控制增值额，从而适用低税率或享

受免税待遇。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣

除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金

额20%，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值

额”就是“临界点”。因此，房地产公司应认真考虑如何在行业

中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多。

2.入股筹划方案：以房地产作价入股进行投资或联营，转

让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

3.合作建自用房筹划方案：对于一方出地，一方出资金，

双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

4.兼并筹划方案：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产

转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

通过以上策划方案，房地产企业可以降低土地增值税支出，

提高利润，从而在行业中占据更有竞争力的地位。

为了控制土地增值税的增值额，需要从税法规定的五个扣

除项目入手，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发

成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部

规定的其他扣除项目。需要注意的是，税法允许扣除的项目比

企业自己实际核算中涉及的项目要少，因此计算增值额时必须

以税法的规定为准。

根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售时，如果增

值额没有超过扣除项目金额的20%，则免予征收土地增值税。

对于那些既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的纳税

人，应分别核算增值额。如果不能准确核算增值额或不分别核

算增值额，则其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。需要注

意的是，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产

开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住

宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能

把普通标准住宅的增值率控制在扣除项目金额的20%以内，

从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

以某房地产开发企业为例，其销售收入为1.5亿元，其中

普通住宅为1亿元，豪华住宅为5000万元。税法规定的可扣

除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住

宅为3000万元。如果不分开核算，则应缴纳土地增值税1200

万元。如果分开核算，则普通住宅应缴纳土地增值税600万元，

豪华住宅应缴纳土地增值税650万元，两者合计为1250万元。

因此，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于

普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土

地增值税。因此，需要通过进一步筹划，适当减少销售收入，

使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增

值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的

效果，在激烈的销售战中取得优势。

如果我们对上述例子进行改动，假设销售收入为1.2亿元，

其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为4000万元，税法规定

的可扣除项目金额为1亿元，其中普通住宅为7000万元，豪

华住宅为3000万元。如果不分开核算，则应缴纳土地增值税

600万元。如果分开核算，则普通住宅不需要缴纳土地增值税，

豪华住宅应缴纳土地增值税800万元，两者合计为800万元。

因此，分开核算比不分开核算少支出税金200万元，企业的收

益也更高。

文章中没有明显的格式错误和需要删除的段落。

进一步筹划应缴纳土地增值税的方法有两种，其中一种是

增加可扣除项目金额，可以通过增加房地产开发成本、房地产

开发费用等来提