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房地产企业税收筹划方案
房地产企业有四种主要的运营方式:国土局挂牌交易、合
作建房、收购土地进行项目开发和收购公司或股权转让。在企
业经营过程中,土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。
本文将分别阐述房地产企业在土地增值税和企业所得税方面的
税收筹划。
土地增值税是房地产税费中引人关注的一个方面,主要因
为其税率较高,税负重,但筹划余地也较大,可以节省较多税
金支出。国家税务法规是税务部门征税的法律依据,企业进行
税务筹划,应首先立足于国家税务法规和税收优惠政策。土地
增值税税法规定了五种情形可以享受免征土地增值税的优惠政
策,包括建造普通标准住宅出售、征用或收回的房地产、入股
免税、合作建自用房免税和企业兼并中转让房地产免税。
根据以上土地增值税的优惠政策,我们可以制定以下策划
方案:
1.“临界点”筹划方案:控制增值额,从而适用低税率或享
受免税待遇。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣
除项目金额20%,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金
额20%,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值
额”就是“临界点”。因此,房地产公司应认真考虑如何在行业
中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多。
2.入股筹划方案:以房地产作价入股进行投资或联营,转
让到所投资、联营的企业中的房地产,暂免征土地增值税。
3.合作建自用房筹划方案:对于一方出地,一方出资金,
双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税。
4.兼并筹划方案:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产
转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税。
通过以上策划方案,房地产企业可以降低土地增值税支出,
提高利润,从而在行业中占据更有竞争力的地位。
为了控制土地增值税的增值额,需要从税法规定的五个扣
除项目入手,包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发
成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部
规定的其他扣除项目。需要注意的是,税法允许扣除的项目比
企业自己实际核算中涉及的项目要少,因此计算增值额时必须
以税法的规定为准。
根据税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售时,如果增
值额没有超过扣除项目金额的20%,则免予征收土地增值税。
对于那些既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的纳税
人,应分别核算增值额。如果不能准确核算增值额或不分别核
算增值额,则其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。需要注
意的是,房地产企业如果既建造普通住宅,又进行其他房地产
开发,分开核算与不分开核算税负会有差异,这取决于两种住
宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下,如果能
把普通标准住宅的增值率控制在扣除项目金额的20%以内,
从而免缴土地增值税,则可以减轻税负。
以某房地产开发企业为例,其销售收入为1.5亿元,其中
普通住宅为1亿元,豪华住宅为5000万元。税法规定的可扣
除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅为8000万元,豪华住
宅为3000万元。如果不分开核算,则应缴纳土地增值税1200
万元。如果分开核算,则普通住宅应缴纳土地增值税600万元,
豪华住宅应缴纳土地增值税650万元,两者合计为1250万元。
因此,分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于
普通标准住宅的增值率为25%,已经超过20%,仍须缴纳土
地增值税。因此,需要通过进一步筹划,适当减少销售收入,
使普通住宅的增值率控制在20%以内,从而实现免缴土地增
值税、降低房价(或提高房屋质量、改善房屋配套设施等)的
效果,在激烈的销售战中取得优势。
如果我们对上述例子进行改动,假设销售收入为1.2亿元,
其中普通住宅为8000万元,豪华住宅为4000万元,税法规定
的可扣除项目金额为1亿元,其中普通住宅为7000万元,豪
华住宅为3000万元。如果不分开核算,则应缴纳土地增值税
600万元。如果分开核算,则普通住宅不需要缴纳土地增值税,
豪华住宅应缴纳土地增值税800万元,两者合计为800万元。
因此,分开核算比不分开核算少支出税金200万元,企业的收
益也更高。
文章中没有明显的格式错误和需要删除的段落。
进一步筹划应缴纳土地增值税的方法有两种,其中一种是
增加可扣除项目金额,可以通过增加房地产开发成本、房地产
开发费用等来提
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