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社区物业管理共享经济模式分析

摘要：

从封闭小区的物业管理及其周边的社区服务入手，分析封闭小区的物业管理

所面临的困境，探讨共享经济对物业管理带来的机遇与挑战，提出社区物业管理

的共享经济新模式，提出相应的政策建议。

关键词：

封闭小区；开放小区，物业管理；共享经济

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以

下称《意见》）提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小

区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。建设开放

小区引发了社会的极大关注，人们纷纷从城市规划、物权法、小区安全防范等角

度探讨开放小区将造成的影响。我们从封闭小区的物业管理及其周边的社区服务

入手，分析封闭小区的物业管理所面临的困境。在此基础上，关注小区之间非物

理的开放，探讨共享经济对物业管理带来的机遇与挑战，提出社区物业管理的共

享经济新模式，提出相应的政策建议。

一、封闭小区的物业管理及其周边社区服务

封闭小区的共同特点是有明确的边界，或从物理上体现为小区的围墙和大门，

或从法律和规划层面上体现为建筑“红线”。建设封闭小区主要有3个方面的原

因。一是受计划体制下苏联规划思想的影响。从上世纪50年代起，机关单位、

军队就占据区块式“领地”，建机关“大院”、部队“大院”，内有红花绿地，

外有保安、警卫。90年代后的商品房开发基本上沿袭了这种封闭小区模式。二是

地方政府更愿意成片成片地出让土地以利于房地产行业规模化快速发展。三是与

物业管理中安防管理的模式有一定关联。传统小区一般以人防和物防为主，人防

的管理边界往往就是设置物防———围墙的地方。封闭小区的物业管理一般有以

下特征：第一，具有确定的建筑或建筑区域；第二，具有确定的服务对象；第三，

具有确定的管理者；第四，具有确定的管理内容。现行的物业管理中所确定的管

理对象、服务对象、管理者以及管理内容常常以小区的红线或围墙为边界，形成

了封闭小区的物业管理模式。封闭小区的物业管理一般提供常规性的公共服务、

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针对性的专项服务和委托性的特约服务。物业管理中公共性的管理和服务是封闭

小区物业管理中最基本的内容，主要包括6项业务：房屋建筑的管理和修缮；业

主住宅装修管理；小区设备与设施管理；环境卫生管理；绿化管理；小区安全管

理。封闭式小区物业管理中也存在针对性的专项服务和委托性的特约服务，包括

上门维修、快递、社区医疗和养老服务等，但都不是主要内容。封闭小区的物业

管理服务无法满足小区居民的日常需求，所以在小区周边就会出现一些满足小区

居民需求的社区服务，如食杂店、五金店、维修安装店、理发店、洗衣店、饮食

店、小超市、社区医疗站、药店、储蓄所、邮政局、公共停车场、洗车行等。这

些服务基本上不局限于某个小区，也为多个邻近小区或临时过往的行人服务。这

些周边社区服务与封闭式小区的物业管理服务最大的区别在于开放性。封闭小区

物业管理服务，与其周边的社区管理服务一起，构成了小区居民的日常服务体系。

小区内外的服务本是一个有机的整体，而目前的状况将2者以围墙和“红线”隔

离成2个部分，使2者之间的矛盾逐渐突显。例如，小区围墙内外的停车场本可

统一规划，优化土地利用，提供更多的停车位。

二、封闭小区物业管理的困境

封闭小区物业管理因其确定性和专属性受到广大业主的欢迎。近距离的服务

使物业人员与小区居民建立很好的情感联系和信任关系。但是，在互联网的冲击

下，封闭小区的物业管理已出现不少问题，其发展面临诸多困境，主要体现在以

下3个方面。第一，规模较小产生系列经营与管理问题。规模较小的小区物业管

理，由于不存在规模效应，经营难以为继，出现停车难、物业服务差、收费难、

物业管理人员与小区居民纠纷增加等问题。第二，无法拓展物业服务的广度和深

度。封闭小区由于规模不大，仅提供常规的公共服务，无法满足居民所需的多元

化服务，不能采取灵活多样的服务方式和经营机制以人为本地做好物业管理的各

项管理与服务工作。针对性的专项服务和委托性的特约服务也不发达，不能满足

小区居民的日常需求。封闭小区物业管理不断受到围墙外专业化的专项服务和特

约服务的冲击。第三，围墙和红线阻碍了物业管理公司的整合。房地产后服务市

场虽然前景广阔，但房地产企业设立的房地产物业管理公司所提供的管理服务仅

限于本房地产公司开发的楼盘。各家房地产物业管理公司受制于封闭小区，无法

统合成规模