产权式酒店回报方式 语境顾问.docx

海亮广场产权式酒店操作

产权式酒店购房者的目的，一是考虑长期投资，通过将所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理，获得长期的投资收益，对他们有吸引力的是每年的投资回报率和酒店管理公司的实力；二是考虑短期投机，通过转让取得投资性收益。

就目前的市场看，诸多投资性房产项目承诺的年回报率在8%--10%（税后）左右，远高于银行利率。为了使海亮广场产权式酒店的价格最大限度的贴近市场价格，我们分别测算了6%、8%、10%三种收益率下的价格。

计算如下：

假设建筑面积50平米的标间，定位4星级标准，房间价格为350元/天。

房间共306间，拟订如住率为50%，建筑面积为18000平米。运营成本+装修成本+税费=55%。

酒店年毛利——350×306×365×50%酒店年净利—45%=8795586

其中预估除酒店公司分成外的收益——酒店售价——/18000/0。6=

于是我们得到7600元是比较接近市场普遍价格的一个售价，此时的收益率为6%。但是由于该收益率无法对投资人群形成较大的吸引力。故我们把收益率提高至

回报方式有三个方案：

方式一：前3-5年的回报抵月供后面的年底回报10%

方式一：前3-5年的回报抵月供后面的年底回报10%

付30%的首付，前3-5年的回报直接抵扣月供，不包括税费，后面开始每年年底结算回报10%（税前）；购房者在签订购房合同时和酒店另签10年的委托经营协议，由酒店对客房进行统一经营管理。每间客房业主可每年免费入住10天（五一、国庆、春节除外，且不得兑换现金），另有一张金卡用于产权式酒店内设施的打折优惠。

优点：前期3-5年的回报直接抵扣月供，可减轻客户的负担，对其是很大的吸引，同时在酒店经营前期，不承诺过高的收益率对开发商来说是最为稳妥的。后面酒店的经营和管理日渐成熟，走上了轨道，可以提供给客户比较固定的收益率。

方式二：自己交月供，年底分红利

方式二：自己交月供，年底分红利

付30%的首付，其后客户自己交纳月供，每年年底结算收益。与开发商、酒店三方共同分红。

优点：由于客户自己交纳月供，同时参与年底分红，因为所取得的收益较前两种方式的更高的多。

缺点：由于没有约定固定回报金额或固定的收益率，酒店的前期的启动成本和运营状况都有很大的风险。客户由于参与了分红，同时也参与了对于风险的承担，该种方式的风险系数较高，客户在投资上就会不容易认可。

操作关键点：该方式的关键点在于酒店管理公司的实力和品牌号召力，和借助酒店管理公司及开发商实力对客户未来收益的一个引导。

方式三

方式三

自己付按揭固定回报+分时段回购

业主首付3成，另作7成十年按揭；由开发商购房者在签订购房合同时和酒店另签10年的委托经营协议，由酒店对客房进行统一经营管理。承诺业主每年现金回报8%，每间客房业主可每年免费入住10天（五一、国庆、春节除外，且不

得兑换现金），另有一张金卡用于产权式酒店内设施的打折优惠。在委托经营期间，客房设备由酒店负责维修、保养、更新，装修费用由酒店管理公司负责。为彻底消除业主的后顾之忧，承诺以五年、七年、十年三个时间段回购。也可以通过转让、抵押的形式实现投资的流通。

优点：有退出机制，对于客户来说可以在适当的时候易手。减低了投资的风险。

方式四 首付分段从首付50%时的价格签合同

对于部分二次置业的客户来说，首付对于他们来说成了问题，我们可以采取首付30%，20%由收益抵扣，其余50%享受年8%的回报。从付完50%后的价格签约，这样不仅可以解决 部分客户首付的问题，也为开发商节省了部分费 用。