房地产项目甲方工作手册模板.docxVIP

甲

方

工

作

手

册

目

录

一、总则

1.1目标

1.2管理方法

二、关键工作程序

2.1物业发展程序

2.1.1物业发展

2.1.2外发设计、监理及建造工作

2.1.3保留文件及统计

2.2施工管理程序

2.2.1施工管理

2.2.2施工问题之跟进

2.2.3保留文件及统计

2.3物料管理程序

2.3.1物料供货商评定和监察

2.3.2施工物料管理

2.3.3保留文件及统计

3.4工程计量签证工作程序

3.4.1施工过程计量签证工作程序

3.4.2办理进度款支付工作程序

3.4.3完工决算工作程序

1

3.4.4保留文件及统计

3.5报建工作程序（3500㎡以上）

三、人员配置

3.1董事

3.2总工程师

3.3其它人员

3.3.1会计

3.3.2出纳

3.3.3水电工程师

3.3.4土建工程师

3.3.5预算员

四、各阶段工作

4.1项目决议阶段关键工作

4.2项目准备阶段关键工作

4.3项目实施阶段关键工作

4.4完工验收阶段关键工作

五、甲方工作人员行为准则

2

甲方工作手册

一、总则

1.1目标

（1）实现投资目标和期望

（2）使投资控制在预定或可接收范围之内

（3）确保项目功效和质量达成标准

1.2管理方法

采取间接方法：经过多种委托协议和协议，把工程项目标各项

任务和管理职责和各项风险分解到各参与策划和实施相关机

构，项业主进行总体协调和控制，确保项目准期按质建成，并尽

可能节省投资。

二、关键作程序

2.1物业发展程序

2.1.1物业发展

（1）物业发展计划

①当物业发展意念，需包含以下内容：

物业发展性质及选址；

成本限额；

开工日期；

完成日期；

其它(比如：设施、设计风格)。

②董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过

3

程之识别。

③董事和总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考企业

过去相关物业发展经验，商讨相关物业发展意念，并由总工程

师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、关键工

作项目、预算实施及完成日期。工作项目最少包含：

地质磡探；

物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其它)；

物业建筑设计(具体规格、选料等)；

物业建筑施工图。

④【物业发展计划】由董事审批。

⑤董事选定实施各项工作之责任人，并统计于【物业发展计

划】中。

⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】

组成部分，由董事会选定适宜勘探机构部门展开工作，勘探

机构工作完成后，提供【地质磡探汇报】给总工程师审阅，总

工程师对【物业发展计划】作出对应修改。

⑦在每期工程开工期间,召开管理评审会议针对本期工程

特点,检视现有系统对新工程满足性和通用性是否相适应,

并保留统计。

（2）物业设计评审及检讨

①总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。

②当需要外间机构(比如：建筑设计企业、顾问企业)实施设

4

计工作，由董事选定适宜机构展开设计工作。

③在设计过程中，总工程师负责依据在【物业发展计划】

内之设计要求及对应之法规进行评审各设计项目，在需要时和

设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。

④设计结果能够是文件(比如：图则)、相片及/或模型等形

式。

⑤总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发

展计划】及相关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要

时参考企业其它同类发展项目、相关人员、或到选址进行视察，

以确定设计是否适用。审查结果须保留统计(比如：国家政府文

件、图纸会审统计、评审/检讨统计、会议统计等)，并于【物

业发展计划】上说明。

⑥当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外

间设计机构修改相关设计文件资料，并给予审查同意；如内部

设计更改，由本企业设计员修改相关设计文件资料，并经独立

人验证。

⑦装修材料规格确实定，由董事会指定。

（3）物业建筑监理和施工

①总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。

②预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、

董事审批，总工程师将保留对应预算文件。

③董事选定适宜监理机构及建造商，并由总工程师书面提

5

供建筑工程要求：

工程规格(比如：图纸)；

完工日期；

装修材料规格；

其它相关规格要求(比如：适用之国际/国家规格、标准、工艺

要求、建筑材料要求)。

④董事选定之监理机构是代表企业对建造商进行施工现场

管理，参阅【施工管理程序】。

⑤预算员于工程完工后，作出结算并检讨，由总工程师审

核董事审批确定，总工程师将保留对应结算文件。

（4）完工验收

①工程完工后，总工程师和物业管理企业等相关部门对相

应工程进行验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单

位依据验收统计进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方

填写【物业管理验收交接证实书】，同时并将