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abc商业运营管理手册

商

业

运

营

管

理

手

册

第一部分：商业运营与治理

第一章商业运管公司筹备与打算（招商预备实施时期）

第一节前期商业运营治理的核心和物业服务设计方案

针对商业ABC项目(案名暂定)前期的运营治理工作极为重要，从预备时期开始，由

专业的物业治理人员凭借丰富的使用、治理物业的体会，站在业主和使用者的角度和立场，

对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期

进行的运营治理前期工作。如此能够使业主方的投资达到预期的成效，节约不必要的开支，

使不适应日后使用、治理的因素及时得到整改，为日后的治理工作打下良好的基础。

一、封顶前后、设备安装工程时期

依照以往的运作体会，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会

给项目日后的治理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质

量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统

设备安装时期如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的阻碍。因此,在现在期公

司将派出具有丰富体会的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期物

业治理小组深入工地。要紧进行以下工作：

1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、治理、爱护的因

素向进展商提出报告及改善建议。

2、监督施工质量，了解隐藏工程情形，防止施工单位粗制滥造，爱护业主方的利益。

3、协助业主方办理市政、供电、热力、交通、供水等方面的有关手续，并建立有关

档案，为日后治理打下基础。

4、制定商业ABC各类治理性文件；

5、协助业主方收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。

6、协助业主方收集、储存、治理各类定货备品、备件，防止流失造成缺失。

7、调查、确认整个物业使用材料、设备详细情形，编制清册和备品、备件预备打算。

8、协助业主方制定施工期间的保卫方案，适时介入成品爱护工作。

9、组织专业人员参加设备系统的调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求和应

有的定货功能。

二、接管验收和物业治理的前期预备时期

1.参加商业ABC各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接

档案；

2.依照设备交验情形，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。

3.做出治理打算，建立完善的运作体系；

4.制定治理机构、人员组成，建立人事制度及各级职员岗位责任制；

5.适时聘请所需职员，依照工作分时期进行专业化的岗前培训。

6.编制保洁、保安、工程等业务工作大纲和具体的工作质量标准；

7.依照日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案，设计各项指

示标牌系统；

8.预备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接

待工作指导书，使有关职员熟练把握；

三．二装协管监管，成品爱护，保洁开荒时期

㈠、二装协治理及监管详见第二章

㈡、成品爱护

对已接管的设施、设备进行防护和爱护，最大限度减少未开业前对设施、设备的

损坏。

1、由保安部和工程部共同负责商业的成品爱护工作，各司其职。

2、落实成品爱护队伍及人员和物资器材。

3、制定成品爱护方案和责任制及工作检查制度。

㈢、开荒保洁

1、开荒保洁内容为：

外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材，及不锈刚表面的养护和清洁，卫生

间的开荒保洁。

2、由物业保洁部门统一组织，由专业的保洁或石材养护公司承担。

3、完工后按合同标准组织验收。

四、入伙进场和进入正常治理时期

1．在这一时期物业服务中心将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。

在最短的时刻内，使整个物业从建设期形象迅速转变为入住期窗明地亮、清洁优

美的形象，使业主