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2008年注册会计师《税法》教材

第十章房产税法

房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规

范。现行房产税的基本规范，是l986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房

产税暂行条例》(以下简称《房产税暂行条例》)。

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营

人征收的一种税。

对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产韵管理，提高房产使用效率，控

制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收

入。此外，房产税税源稳定，易子控制管理，是地方财政收入的重要来源之一。

第一节纳税义务人与征税对象

一、纳税义务人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：

（一）产权属国家所有的、由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由

集体单位和个人纳税。

（二）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生

产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种

业务大多发生于出典人急需要用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人

交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一

般要低于卖价。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋等

的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房

屋具有支配权的承典人为纳税人。

（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓

租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上。与承典人、租赁人发生各种争

议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题，也都

属于租典纠纷。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要

目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。

(五)无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单

位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。

二、征税对象

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，

能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开

发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

第二节征税范围

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。

1．城市是指国务院批准设立的市。

2．县城是指县人民政府所在地的地区。

3．建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

4．工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但

尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直

辖市人民政府批准。

房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，

除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，

有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。

第三节计税依据与税率

一、计税依据

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税

的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。

(一)从价计征

《房产税暂行条例》规定。房产税依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计

算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

1．房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房

屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定

减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则并参

照同类房屋，按规定计征房产税。

2．房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套

设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气