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房地产市场法律焦点之略析
结合中国现行法律法规及地方有关规定,以及本所多年来在房地产法律服务中的
实践经验,本律师总结出如下房地产市场中的法律焦点问题,现借此次机会与在
座各位自祖国的西部远道而来的同行们共同探讨:
一、房地产开发企业资质与开发建设规模
2000年3月29日建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》对房地产
开发企业的资质等级、申请条件和方式、以及各等级企业分别可以承建的开发建
设规模作出了明确的规定。同时,该规定针对新设立的房地产开发企业增加了《暂
定资质证书》的内容。因此,企业是否具备与开发建设规模相适应的资质,是房
地产开发的前提条件。对于没有资质或超越资质等级进行开发的,房地产管理部
门将对其予以罚款,并限期改正;不予改正的,该管理部门可提请工商部门吊销
其营业执照。
另外,按照1995年12月27日最高院《关于审理房地产管理法施行前房地
产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称“《最高院解答》”)之规定,对
于《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称“《房地产管理法》”)实
施前无资质企业就开发内容与他人签定的合同,“一般应当认为无效,但在一审
诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。”
二、前期开发阶段
1、土地使用权出让、转让中的问题:
这方面内容主要涉及土地性质、权属、原土地使用权人的补偿以及房地产行
情的沉浮所带来的转让合同全面履行的风险。
就土地性质而言,我国法律规定,除法律明确规定可以划拨取得土地使用权
的项目外,其他项目一律通过出让方式有偿取得使用权。并且只有经依法批准的
国有土地使用权才可以出让,集体所有的土地未经依法征用转化为国有土地,不
得出让。因此,了解目标地块的性质是取得土地使用权的关键。按照《最高院解
答》,对于《房地产管理法》实施前出让集体土地使用权的合同,应当认定无效,
但在一审诉讼期间,补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,
可以认定有效。
在补偿问题上,若土地使用权受让方与原土地使用权人签定动拆迁补偿协议
后,委托其他主体代理动拆迁事宜的,受让方应当监督代理人代为履行补偿义务,
否则作为补偿协议的当事人,受让方将要承担违约责任。
在土地使用权转让中,转让合同可能因多种因素而无效,如转让的土地使用
权没有依法办理出让手续;转让人对出让取得的土地的开发没有达到法定标准
(属于房屋建设工程的,投资开发总额不到25%以上的;属于成片开发土地的,
没有形成工业用地或其他建设用地条件的)就进行转让;转让合同中擅自变更原
出让合同约定的土地用途等。依据《最高院解答》,对于《房地产管理法》实施
前存在前述因素的合同,经补救,如补办相应手续或经有关部门批准,则可以认
定为有效。
此外,以转让方式取得土地使用权的,应在原出让合同约定的范围内,继续
履行义务。
2、参、联建及合作建房问题:
合作建房不符合或未履行法律规定手续,可能导致合同无效的后果。
土地使用权人以该权利作为投资,与他人合资建房的,应当办理合建审批手
续及土地使用权变更登记手续,否则合同无效。对于《房地产管理法》实施前,
合作建房不符合或未履行法律规定手续的,根据《最高院解答》之规定,若合同
已经履行,并且无其他违法行为的,可以认定为有效,当事人应补办变更登记手
续。
3、土地纳入公开招标轨道后,为先期获得并保证获得中意地块,而采取收
购已对地块立项的公司的股权,将引发公司经营上的一系列法律问题。采用这种
方式取得对地块的开发权虽然较为便捷,但股权受让人在公司法层面将面临许多
风险,如对于股权转让前目标公司已经存在的债权债务关系,受让人作为股东将
承担相应责任;若原股东保留部分股权,则其仍然有权行使股东权,对于新股东
的房地产开发方针的贯彻可能构成影响等。(可以***公司的经营方式为例)
三、项目施工阶段
1、设计合同争议:
(1)设计方的不配合导致发展商受到侵害。
设计单位如约履行设计合同,按时提交设计文件将直接关系到开发商能否及
时完成施工请照,严格执行工程进度,杜绝待工损失等重大施工问题。实践中也
有开发商为了及时取得许可证,而只报批部分图纸的作法,但这毕竟是违规操作。
按照建设部2002年2月25日颁布的《关于规范房地产开发企业建设行为的通
知》,施工图设计文件未经有关部门审查或审查不合格而擅自施工的,建设管理
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