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大鹏水贝村开发思路

项目印象交通便利，配套齐全；中等规模居住社区。但区域陌生，认知度低。自然村落缺乏强势景观．离一线海景资源较远．项目位于深圳市大鹏街道中心，距深圳市区约４５分钟车程，盐坝高速二通道+盐坝高速大鹏湾

思维惯性这是不是一个典型的边远镇区景观地产项目？无需费太多力气，做到区域内NO1，就可以实现成功销售？事实是——对于大鹏半岛内的自住需求，请谨慎乐观！案例说明：海语山林在2008年底入市，处于淡市环境，难以拉动区域外投资客，项目初期主打区域内自住客户。结果：一期仅5800的均价，销量走量仍然异常缓慢。2009年市场好转，主打关内投资养老客。结果：价格节节攀升，最终实现价格高达9000．海语山林于2010年初100%销售，其中，关内客户占到70%以上！本地客户仅占30%，且大部分为核电企业客群。

市场真相东部能实现高价值的项目，全部是一线海岸豪宅；腹地无海景项目，尚未实现真正的价值突破！一线海景别墅：8万元/平米级17英里别墅凯旋湾别墅世纪海景别墅腹地无海景住宅：8000元/平米级，全深圳触底价海语山林曼湾广场东部明珠雅苑大鹏半岛项目盈利模式——贩卖海景，占有稀缺海岸线资源腹地无海景项目的处境——占位尴尬，缺乏核心价值驱动，区域现状不支撑项目价值兑现，只能依靠低价位、高想象空间来拉动客户

思维突破水贝承载的理想旅游拉动，价值突破大鹏的现状经济不发达，片区影响力弱大鹏区域的长远发展政府的宏图我们的目标做出影响力，项目可持续开发水贝村的开发，不是单一地产项目开发的问题。项目的命运，与大鹏区域的发展蓝图，紧密相关！只有区域价值兑现，项目价值才可能兑现；而项目运作成功，是区域价值实现迈出的重要一步！

项目需要回答的两大问题区域价值问题大鹏的区域价值如何体现，远期发展蓝图是怎样的模式？项目价值问题项目的核心驱动在哪里，如何得以可持续开发？

区域价值。如何解读大鹏半岛？东部的价值如何认知？1区域认知

大鹏之于大鹏半岛东部生态组团的城市功能中心，重点发展城市功能生活配套服务，为大鹏、南澳旅游区的发展提供有力支撑。n以葵涌片区为组团城市功能生活中心，逐步将该片区发展成为组团行政、经济、文化中心，为大鹏、南澳功能区的发展提供有力支撑。葵涌功能区的工业和商业主要集中在葵涌片区发展2、大鹏片区为组团旅游服务中心，是组团旅游业和服务业等第三产业的中心。将新大片区培育成为未来组团新型的旅游服务中心。

大鹏之于大鹏半岛大鹏的价值不直接体现为海景资源，核心关键词为依托大鹏半岛目标度假人群的“旅游”、“服务”功能旅游服务山海、民俗、文化中心滨海旅游中心个性化旅游延伸服务休闲度假相关消费服务设施集中集中发展旅游经济为城市人群的滨海度假搭建一个城市服务、消费、居住平台

大鹏半岛之于深圳天生丽质：距离市区45分钟车程的近郊滨海度假区，深圳最后一块适合滨海休闲度假的生态净土梅沙海域已开发殆尽，度假客群容量已达极限，度假环境难以提升n拥有丰富的原生山海资源，包涵东西冲、桔钓沙等23个优质海滩和122公里黄金海岸；n坑获梓评《国家地理杂志》中国最美八大海岸n2005年，大鹏半岛与昆仑山、泰山一起入选国家地质公园。

大鹏半岛之于深圳高标准定位：政府将大鹏半岛定位为国际级滨海旅游度假区，长期以来采取重点保护，谨慎开发的态度，致力于国际级高水准的开发n根据《东部生态组团分区规划（2005-2020）》规划文件：东部三镇（葵涌、大鹏、南澳）组成东部生态组团，组团拥有优质的海岸资源，定位为滨海旅游度假区和自然生态保护区，重点发展旅游业。n09年8月国家旅游局与深圳市政府签订合作框架协议，明确提出重点支持深圳建设大鹏半岛国际滨海旅游度假胜地。国家旅游局和一个地方城市签署旅游合作框架协议是全国头一个，充分说明了国家旅游局对深圳建设国际滨海旅游城市的高度重视和大力支持。

大鹏半岛之于深圳高标准开发：2002年，政府对大鹏湾景区首个区域开发项目（下沙项目）进行国际规划招标，以国际级的标准启动大鹏半岛的开发。RTKL事务所、SOM事务所、深规院对下沙国际滨海度假区的规划设计方案2009年初，龙岗政府与中信集团签订下沙片区出让协议；2009年4月，南澳直通香港码头完成评估，报送国务院审批；2010年，七娘山国家级郊野公园有望正式开放，成为深圳最大山体公园。根据深圳市的旅游规划,东部海域将建设8个旅游度假区,围绕溪涌、迭福、下沙、南澳、西冲、东冲、桔钓沙和大鹏的金海湾，深圳市将集中建设东部国际海滨旅游度假区。

大鹏半岛深港一体化前瞻性战略：政府明确加强深港在旅游发展等方面的合作，增强二者共同成为国际性旅游胜地的竞争力，之于深圳打造南澳直通香港口岸，建立深港一体化东部通道。为加强东部生态组团与特区、香港之间的联系，改善区域可达性，拟进行海上交通体系的建设。主要包括：n