物业交易管理法律制度.ppt

８-２物业转让制度２．商品房销售条件（１）商品房预售条件。１）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。２）持有建设工程规划许可证和施工许可证。３）按提供预售的商品房计算，投资人开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。４）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。下一页返回上一页８-２物业转让制度（２）商品房现售条件。１）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。２）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。３）持有建设工程规划许可证和施工许可证。４）已通过竣工验收。５）拆迁安置已经落实。６）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。７）物业管理方案已经落实。下一页返回上一页８-２物业转让制度（３）房地产开发企业销售商品房的禁止事项。１）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。２）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。３）房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。４）房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。５）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。下一页返回上一页８-２物业转让制度３．商品房销售合同商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。下一页返回上一页８-２物业转让制度４．商品房价格管理（１）按套（单元）计价。（２）按套内建筑面积计价。（３）按建筑面积计价。下一页返回上一页８-２物业转让制度５．商品房建筑面积计算（１）计算规则。１）套内建筑面积。套内建筑面积指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和，即：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积２）共有建筑面积。房屋共有建筑面积指各产权人共同占用或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数＝分摊的共有建筑面积÷套内建筑面积下一页返回上一页８-２物业转让制度（２）误差处理。１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款。２）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内的（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还给买受人；面积误差比绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积合同约定面积×１００％下一页返回上一页８-２物业转让制度６．规划、设计变更房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。下一页返回上一页８-２物业转让制度７．商品房交付（１）按约支付。（２）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。下一页返回上一页８-３物业租赁制度一、物业租赁概念与特征１．物业租赁的概念物业租赁是指物业所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。下一页返回上一页８-３物业租赁制度２．物业租赁的特征（１）承租人只享有物业使用权。（２）租赁合同应采用书面形式。（３）物业租赁合同必须依法备案。（４）物业租赁不受出租房屋所有权转移的影响。下一页返回上一页８-３物业租赁制度二、物业租赁分类（１）按物业所有权的性质，物业租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。（２）按物业