川农-不动产估价实验-夏建国-收益还原法答案.pdfVIP

1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天

向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当

地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费

用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计

该宾馆的价格。

解：（1）计算该宾馆年总收益

=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元

（2）计算该宾馆年总费用

=14万元/月×12月=168万元

（3）计算该宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元

（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收

益价格

=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5万元

（5）计算同档次宾馆年总收益

=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元

（6）计算同档次宾馆年总费用

=394.2×30%=118.26万元

（7）计算同档次宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元

（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆

的收益价格

=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元

（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价5045元，但空房率也高，

30%20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应

改善管理，降低营运支出。

（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。该商场共

两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于

2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且

每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为

200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率

为8%。试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。

解：（1）计算各层可出租的面积

2000×60%=1200m2

（2）计算租期内年净收益

180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元

（3）计算第一层在租期满后的年净收益

200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元

（4）计算第一层的正常价格

（5）计算第二层的年净收益

120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元

（6）计算第二层的正常价格

（7）计算第一层与第二层的正常总价格

V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元

答：略

2

4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m。

试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的

价格。

解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V为：

∞

（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V为

50

7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建

成。两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业

的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投

资各为多少？

解：已