房地产开发项目财务评价.ppt

5.3房地产开发项目财务评价5.3.1房地产开发项目财务评价指标财务评价指标财务盈利能力评价指标财务清偿能力评价指标静态指标动态指标利润总额利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期借款偿还期利息备付率偿债备付率5.3房地产开发项目财务评价5.3.1.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标①利润总额出售型房地产项目1.1-2.1-3-5-6出租型房地产项目1.2-2.2-3-4-5出售型项目包括管理费用、销售费用、财务费用等；出租或自营性项目包括市场推广费、租赁代理费、物业管理费用、房产税以及房地产保险费等。5.3房地产开发项目财务评价5.3.1.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标②投资利润率在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。5.3房地产开发项目财务评价5.3.1.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标③资本金利润率④资本金净利润率5.3房地产开发项目财务评价5.3.1.1房地产开发项目盈利能力评价指标（1）静态指标⑤静态投资回收期5.3房地产开发项目财务评价5.3.1.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标①财务净现值行业基准收益率或投资者设定的目标收益率5.3房地产开发项目财务评价5.3.1.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标②财务内部收益率i2＞i15.3房地产开发项目财务评价5.3.1.1房地产开发项目盈利能力评价指标（2）动态指标③动态投资回收期某房地产开发项目全部投资的现金流量如下图所示。如果初始投资的一半采用资本金，另一半是向银行贷款。贷款条件是一年以后开始归还，分5年等额还本付息，年利率为10%。求全部投资和资本金的内部收益率。1500250500500500500950单位：万元解：采用插值法（1）全部投资内部收益率①NPV1（10%）=-1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428②NPV2（25%）=-1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27FIRR全=23.03%（2）资本金内部收益率①NPV1（10%）=-750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41②NPV2（30%）=-750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57FIRR资=29.73%（P/A,10%,4）=3.1699（P/A,25%,4）=2.3616（P/A,30%,4）=2.1663（P/F,10%,1）=0.9091（P/F,25%,1）=0.8000（P/F,30%,1）=0.7692（P/F,10%,6）=0.5645（P/F,25%,6）=0.2622（P/F,30%,6）=0.20725.3房地产开发项目财务评价5.3.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算（2）利息备付率（3）偿债备付率5.3房地产开发项目财务评价5.3.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。具有自营部分的房地产项目应计算借款偿还期；仅含产品租售的房地产项目一般可不计算借款偿还期。项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息借款偿还期第t期可用于还款的资金5.3房地产开发项目财务评价5.3.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（1）借款偿还期计算借款偿还期可由资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+(当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额)当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。5.3房地产开发项目财务评价5.3.2.2房地产开发项目清偿能力评价指标（2）利息备付率利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比