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法学专业实习报告范文五篇

法学专业实习报告篇1

今年暑假，我在珠海市海鸥律师事务所进行了为期一个月的

实习工作，这一个月我来说是收获颇丰的一个月。在律师事务所

的律师指导下，我看了很多案件的卷宗；接触了四五起真实案件

的办案经过；

亲手书写了起诉状、证据清单、申诉状、再审申请书、代理

词的法律文书；帮助客户起草遗嘱；到过法院办理立案手续；旁

听了两件案子的开庭审判；还参与了5天的珠海市五洲康城楼盘

的商品房预售的签约工作……以前我对律师事务所的了解仅限

于别人的口耳相传，对此的感性认识少之又少。然而在这一个月

海鸥律师事务所实习的经历，却真真切切地感受到了严谨、充满

挑战的法律实务工作。

在实习期间，我遇到了许多关于房地产商品房买卖纠纷的案

件，由于能够接触到真正的案件办理，我也逐渐地对此类案件产

生了兴趣。其中关于商品房《认购书》的法律问题我研究得比较

深入，现在就这方面内容简述如下：

一、关于《认购书》的法律效力问题

在现实生活中，许多房地产开发公司在与买受人签约购房合

同之前，要买受人签一份《认购书》并交纳数额不菲的定金，如

买受人不能在房地产公司限制的期限内与其签约购房合同，则房

地产公司就没收其定金。而要认定房地产公司能否有权没收定

金，是否存在违约行为，就要认定《认购书》是否存在法律效力。

一种观点认为《认购书》不同于买卖合同。这种观点认为定

金是合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或

未履行前，在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项，它

是一种债权的担保形式。定金由当事人订立定金合同成立，于定

金交付后生效。因此定金合同以主合同（主债）的有效成立为前

提。定金合同具有从属性，即担保之债与被担保之债形成主从关

系。担保之债是从债，被担保之债是主债；担保之债是对主债效

力的补充和加强，受主债效力的制约。主债无效，担保之债亦不

存在；担保之债随主债的终止而终止。而现在通行的《认购书》

无非是限制购房者（债务人）必须缴纳首付款签订房屋买卖合同，

否则丧失定金，其确保售房者（债权人）利益。可见，其定金所

担保的主债务（购房行为）还没有发生。因为至此，双方尚未签

订具有法律效力的房屋买卖合同（示范文本），即主合同不存在，

因而作为规定其内容的从合同（定金合同，即《认购书》）亦无

效。

另一种观点认为《认购书》相当于买卖合同。其理由是：一、

文件符合〈合同法〉中关于合同须以书面形式订立的规定；二、

文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款；三、

文件内容虽然简单，但根据项目批准文件、有关法律政策规定、

商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等，文件所确定的

房屋买卖完全可以实现；四、文件中通常会对定金问题作出约定，

根据我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证明开发商

和购房人之间存在房屋买卖关系；五、开发商和购房人签署《认

购书》之类的文件，完全是在平等、自愿基础上的真实意思表现，

符合合同订立过程中意思自治的原则；六、虽然《认购书》、订

单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋买卖或

预售合同，但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签

订正式的房屋买卖或预售合同完全是对《认购书》、订单或认购

协议的细化、补充或变更。既然房屋《认购书》、订单或认购协

议之类的书面文件具有合同的性质，双方当事人必须严格履行合

法、有效的房屋《认购书》、订单或认购协议所确定的义务，否

则就要承担违约责任（包括定金责任）。

我觉得以上两种观点都具有片面性。签订《认购书》不是商

品房买卖中的必经程序。《认购书》可以看作是一份独立的合同，

一般而言它的签订对购房人来讲只是为了获得特定房屋一定时

间内的优先购买权，对开发商来讲只是为了加强对购房人的约束

以增加交易机会。《认购书》的签订是为了保证正式的《商品房

买卖合同》能够顺利签署，但当它的条款约定相对较为详细，具

备《商品房买卖合同》的主要条款时亦可视为它为买卖合同。最

高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》也规定《认购书》在一定条件下具有法律效力。该《解释》

第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收

受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因

未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立

的，出卖人应当将定金返还买受人。”《解释