广州房价走势与政策分析.pdfVIP

广州房价走势与政策分析

摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民

的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文重点研究我国房地产业的现状，

并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健

康发展提出了政策建议。

关键词：房地产现状、房价上涨的原因、政策调整

一、我国房地产市场目前的运行现状

1房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素

2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国

国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。

房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。

“在房地产销售减速的情况下，房地产投资持续高位，我们猜测原因可能有两个方面：

一是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。”申银万国首席宏观经济分析师李

慧勇表示。

尽管今年以来房地产投资增速保持高位，从政策压力对房地产销售的作用却日益显现。

截止4月21日，已有39个城市出台限购令，限购令出台的城市需求受到显著影响，

未限购的三线城市影响不大。由于政策的密集出台，造成市场进入“硬拐点”。惯性原因，

开发投资增速依然较高、新开工增速略有增长，开发资金总量增速趋缓。

无法完成计划的概率依然偏大——国土部公布2011年供地计划。在开发商预期偏谨慎

的大背景下，获取土地的热情并不高。同时2010年土地供应实际完成率为68，未完成的

部分为保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供应的热情不足也是

无法完成计划的原因。

土地市场：推出量持续下跌，成交量小幅上涨。本周监测的20个主要城市推出土地面

积环比下跌61，成交面积272万平米，环比上升21。

2到位资金充裕，开发企业走出资金困局

面对宏观调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁，一系列直

观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显示，在一季度房地产开

发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业

资金将可能进入资金预警区间。

显而易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能出现

的资金链断裂，企业是否遭遇运转窘境等问题，则更多地考验房企在土地策略、营销策略以

及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，“财务化”显然成为此轮环境下企业

运营的共识。

谨慎投资，拿地策略“慎”字当头。作为互相联动的两大市场，住宅市场的调控也直接

作用到土地市场。在房地产住宅市场频繁遭遇调控重拳的2011年，土地市场也一直维持

了相对的低迷状态，尤其是企业资金链收紧的当下，开发企业在拿地策略上也表现出进一步

趋缓的趋势。数据显示，4月万科、金地、招商地产等15家典型企业通过招拍挂方式新增

的土地总建筑面积和成交总价，均创下了2010年以来的最低纪录。对多数企业企业，在谨

慎并有所控制的前提下，多数企业近期在土地市场的策略都有所调整。

跟进降价效应显现，快速将存货变现。销售是实现企业资金链循环和周转的重要途径。

从现时的市场状况来看，“现金为王、快速销售”的策略在近期市场中越来越多的反应出

来，这体现在一方面，以碧桂园南京项目为代表，企业推案数量和规模不断加大，而在另外

一方面，在被资金“牵着鼻子走”的背景下，近期楼盘随行就市、打折促销的动作也有放

大的趋势，而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。

3开发供给仍处于缓慢恢复姿态；

房企囤地足够三年开发，一线城市土地供给保守。土地市场的冷热变化或许可以透露出

房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商

拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开

发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。

手中有地心里不慌，前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土

地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多

采取保持现金、减缓拿地的举措。

一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高

涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供