我国住宅房地产四象限模型分析.pdf

一、我国商品住宅市场的四象限模型分析

四象限模型有两个假设条件。一是在市场其他条件给定的情况下，住宅资产(所有权)价

格是由住宅资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。二是在市场其他条件给定的情况

下，在住宅使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。上面假设的是其他条件不

变，资产市场和使用市场相对独立的情况。实际上，住宅资产市场和使用市场之间有密不可

分的关系，共同兴衰起伏。两个市场之间有如下两个连接点：

第一，租金。R住宅的收益水平，是诱发住宅资产需求的一个极其重要的因素。住宅

资产市场上对所有权房的需求，主要是由住宅使用市场的租金水平决定的，因为投资者购买

房产时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权

的需求。

第二，新开发建设量。Q两个市场均受住宅开发建设情况的影响，当开发量增加时，资

产市场的供给量增加，价格R,P下跌，使用市场的租金也会下跌，见图1四象限模型。

在图1中，右侧两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使用市场，左侧两个象限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资产

市场。

第一象限演示的是住宅使用市场，其中，横坐标为住宅使用权的存量S，纵坐标为住宅使用

权的价格即租金R，租赁需求曲线dd0在一定的经济状况下，供给和需求一旦相等，租金

水平R随之确定。

第二象限演示的是住宅资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，以原点

为起点的射线ii的斜率等于房地产的资本化率I，是投资者希望通过拥有住宅得到的收益率。

在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经

营的风险以及国家住宅政策的影响。由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定

住宅相应的投资价格P=R/I，这样第二象限就确定了住宅价格P。

第三象限是住宅资产市场的另一部分，反映了新建的数量是如何确定的。斜线f(c)反映

的是住宅的开发成本，图中假设开发成本P与开发量C成正比，所以是一条向左下方的

斜线，斜线与横轴相交处的横坐标数额，代表了启动开发所需的最少资金量。将资产市场确

定的价格投影到成本曲线，得出相应的开发量，此时开发成本等于价格P=f(C)。当开发量

小于资产市场所需的开发量时，开发商获得超额利润；反之，则无利可图。

第四象限是使用市场的另一部分，反映了新开发量C(增量)如何转化成使用市场的存量

S。在一定时间内，存量变化(流量)AS等于新建住宅数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存

量损失。如果折旧率以δ表示，则：

AS=C-δS

由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有

如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即

AS=0，C=δS或δ=C/S开发量=存量*折旧率

这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场

决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。

当存量的终值和起始值相同时，资产市场和使用市场达到均衡。

当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全

均衡。如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终

值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。

从某个存量开始，在使用市场确定租金，这个租金通过住宅资产市场转换成为所有权价

格。这些价格导致形成一定新的开发量，再转回到使用市场形成新的存量水平。

存量水平——租金——所有权价格——新开发量——存量水平

二、我国商品住宅市场影响因素的四象限模型分析

宏观因素大致分为：

经济增长，经济水平，国民生产总值

国家调控政策，置业城市优惠政策

人口增多，新城区改造

分为：3种（需求变化、资产收益变化、开发成本变化）

推高需求型：经济增长，经济水平，国民生产总值，国家的积极调控

抑制需求型：国家紧缩调控政策

增高收益率（资本化率）型：置业的优惠政策

降低收益率（资本化率）型：国家紧缩调控政策

增加开发成本型：土地面积减少，城市规划限制，拆迁安置，国家调控政策

较少开发成本型：土地面积增加，国家鼓励的政策

1.经济增长对商品住宅市场影响的分析

我国经济近年来持续快速增长，对商品住宅价格影响十分显著。当经济增长时，图2

所示的住宅市场四象限模型中的第一象限