惠景营销总策略及推广包装方案.docx

惠景·美居生活中心

营销总策略及推广包装方案

开发商：烟台市惠安置业有限公司

开发商：烟台市惠安置业有限公司

商业策划：三明国际国际（中国）商业策划顾问公司

二〇〇六年五月

目 录

第一部分 项目营销定位 3

一、定位背景 3

二、项目定位理由 5

三、项目主题定位 6

1、主题定位： 6

2、案名建议： 6

3、案名诠释： 6

四、项目功能定位 7

1、 精品家居组团 7

2、 室内装饰组团 7

3、 房屋置换组团 8

4、 生活配套组团 8

五、项目功能定位分布图 9

六、项目客户定位 9

1、项目招商客户定位 9

2、项目销售客户定位 10

第二部分营销总策略 11

一、经营模式建议 11

1、 目前商业地产常见的经营模式有： 11

2、 烟台目前临街商铺的销售模式 11

二、开盘总策略 11

三、预定认购的开盘策略 12

1、 认购方案 12

2、 认购方式 12

3、 认购优惠措施 12

4、 招租优惠措施 13

四、惠景文园商业项目营销时间图 13

五、项目营销阶段工作安排 13

1、 预热期 13

2、 预售期 14

3、 销售实施阶段 14

4、 尾盘促销阶段 15

六、销售管理建议 15

1、 管理架构 15

2、 现场管理与控制 16

3、 正式开盘销售前提条件 16

第三部分包装推广策略 18

一、项目命名： 18

二、项目核心口号： 18

三、

推广目标..................................................

18

四、

核心价值提炼..............................................

18

五、

推广思路及阶段划分........................................

18

六、

推广策略..................................................

19

1、

动态广告为主，静态广告为辅。.............................

19

2、

区域线、项目线、时间线相结合。...........................

20

七、

整体设计包装策略..........................................

21

八、

媒体策略..................................................

21

1、

传播定位................................................

21

2、

媒体发布要点............................................

22

3、

媒体组合策略............................................

23

九、系列活动推广： 23

十、美居生活中心广告宣传计划表 27

第四部分 价格策略 34

1、

付款方式及折扣控制........................................

34

2、

付款折扣方案..............................................

34

3、

价格控制..................................................

35

4、

厘定价格的相关因素........................................

35

5、

定价指导原则..............................................

36

6、

均价推算..................................................

36

7、

价格综合定位..............................................

41

8、

平均销售价格修正..........................................

41

9、

惠景文园商铺销售价格明细表................................

41

结束语 45

附件：惠景文园项目价格图 46

第一部分 项目营销定位

一、 定位背景

惠景文园项目是由烟台市惠安置业有限公司投资兴建的住宅小区，项目地址位于烟台市福山区，东临内夹河及银河广场，北临汇福街，西侧为“银河名都”。

项目占地面积41600平方米，总建筑面积为6万多平方米，其中，住宅部分面积58328.46㎡，低层住宅已全部售罄