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地产税收收入

地产税收收入销售收入租金收入2.未完工收入结转收入3.完工销售收入4.收入确认时间1.未完工收入

未完工开发产品收入

（1）发票领购账簿及发票收据（2）网上备案合同；纸质合同（3）销售台账（财务和销售部)（4）审报表核对：所得税纳税申报表比对营业税纳税申报表

一查：房款计入其他应收款二查：其他应付款：定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税？国税函发[1995]156号文件第18条三查：其他应付款代收款项。（三个税种）四查：其他应付款大股东借款财税〔2003〕158号国税发〔2005〕120号第三十五条期限超过一年又未用于企业生产经营的借款五查：假借借款方式隐瞒收入。（向千家万户借款，签借款合同，实际为售房合同）

1、2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金的当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。例外：大地税函（2009）77号文件第三条(违反上位法）2、定金国税函发〔1995〕156号第十八条问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。3、诚意金(河北省地税局2010年2号公告认为应该缴税但是大部分大型房企未就诚意金及缴纳营业税）建议：同当地税务局沟通，以取得一致意见。

2008年1月1日以后，对于此类未购房而办理的会员卡、会员费，是同定金，需缴纳企业所得税。思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》(国税函【2004】1032号文件）

（1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。（2）这里的合同，应遵循“实质重于形式的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行驶销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号）思考：委屈的预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释(2003)007号第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

（五）是借款合同还是销售合同?(实质重于形式）假借借款的形式

未完工收入结转收入

地产税收收入销售收入租金收入1.预租2.先收4.免租期3.后收租金5.转租收入6.售后回租收入租金

地产税收收入

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