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未来假日花园目标客户群特征及心理分析

序

通过对北京市房地产市场现状特别是市场的深入研究,结合对未来假日花园

工程本身特质的剖析,初步形成对未来假日花园工程目标客户群的根本认识,以

此为基础展开调研,逐步将未来假日花园目标客户群体的特征及消费心理清晰

化、数据化,以求以客观、量化的结论为未来假日花园工程成功推广提供强有力

的支持。

本次调研方式：

第一章：未来假日花园工程特点描述

本章从地段、交通、配套、建筑设计、园林设计、工期等各个方面阐述了未

来假日花园的工程优势及劣势,为目标客户群确实定及有针对性的营销提供参

考。

一、工程优势：

.填补了市场空白点,也就赢得了先机。

未来假日花园为北京市唯一个位于四环之内的工程,且南城同类工程数量更是不

及北城,但市场的需求量又不容小视（一栋洋房的热销就说明了这一点）,而未来

假日花园既可作为第一居所（相对于可达性而言）同时又具有超低密度特性,属

于市场稀有品种。

.性价比较高,同时东临中轴线,可辐射区域广阔。

未来假日花园地处南四环内,交通极为便利,从区位上来讲,产品性价比较高,较

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之南部同类工程如翡翠城元平米的均价有着一定的优势。除可吸引国贸商圈人群

购置外,更可覆盖金融街乃至辐射中关村一带中高层消费群。

.社区规模适中,利于提升工程档次。

未来假日花园工程规模适中,前期销售压力较小,成形后便于管理,更为重要的是

可充分表达其高档社区的特质。

.中加示范工程、北美风情社区可获较高的认可度。

未来假日花园为首家中加政府合作示范工程,使得工程贴上了一层政府标签,同

时采用国际先进的建筑技术,从节能、环保、人文各个层面均可获得更高的认可

度及信任度。而由美籍华人设计师设计的美式风格社区符合特定阶层的精神需

求。

.西式园林规划对有海外生活经历的人群形成强烈吸引。

由温泉水源营造的园林溪流水景,打破传统集中水面设计,水域在社区内多处分

布,形成更多的自然水景,到达环境均好的效果。植被茂密、疏密有致,道路与绿

地自然融合,形成真正的假日生活气氛。

二、工程问题点：

.北京消费者对南城的认同度低。

.南城周边人文环境较差,人们对于该区位已形成了一种抵触心理,需求不旺,

加之南城各项配套设施质量不高,一直是开发商们谨慎选择的区域,如何帮助消

费者重新认识南城是一项重要的任务。

.周边配套设施较差,甚至不如更为偏南的大兴黄村版块。

未来假日花园自身周边工程较少,除富卓苑外档次均不高,价位多在元平米以下,

与本工程定位人群有较大的差异。周边配套设施也较差,没有级别较高的医疗场

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所,没有教学质量较高的学校,购物如新华联超市、万客隆等场所也与客户身份不

符。

.入住期较晚,很容易造成客户的大量流失。

未来假日花园作为期房,会使客户产生观望态度,年年底有一批工程将要交工甚

至入住,对未来花园可能会提前分流大量客户。所以更需在包装上下工夫,以增强

客户的信心。

.建筑形式略显单调,客户选择空间小。

未来假日花园建筑形式较为统一,缺乏变化,难以在更大范围内满足客户个性化

的需求,于建筑风格而言相对单调,缺乏新意,对于崇尚现代感的较为年轻的客户

群吸引力不够。

第二章：寻找消费人群特征构成的根本元素——从产品出发

西方社会学对将现代社会划分为：上层,中上层,中层,中下层,底层等数个层

次,其划分的主要标准就是经济收入状况,房地产作为资金密集型行业,其消费特

征自然与经济水平密不可分。京城楼市的层次根据居住类型可以分为别墅,公寓,

普通住宅和经济适用房四类,又名联排别墅,平均价位上介于别墅和公寓,其购置

人群在社会阶层上自然介乎此两个阶层之间。未来假日花园,在价位、建筑形式

以及地段等硬件方面,已经对购置人群作了一定程度的界定,而我们要做的,就是

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把他们找出来。

本章即以产品限定的硬性指标作为共性特征：一定的收入水平、对于建筑形式的

偏好以及拥有交通工具几个方面加以阐述。也就是说,只有满足这些条件,才有成

为未来假日花园购房者的可能。

一、以家庭年收入在万元以上为首要特征的社会阶层

北京楼市的工程,总价低至万人民币,高到万以上,巨大的价差必然造成购置人群

之间巨大的阶层错位,对于未来假日花园来说,其消