城市土地管理与住房管理课件.pptVIP

公共管理与法学院

城市土地是指在一定期限内用于城市建设和满足城市机能运转所需的土地。土地是作为城市经济中最基本、最活跃的要素，是城市经济发展的基本载体，在城市建设中起着关键性作用。

城市土地包括城市建成区域内的陆地、水域及它们之上、之下的一定空间。从土地的经济形态看，城市土地是一定所有制关系下的一种有权益和价格表现的财产。它一般可分为生产用地（土地、仓库等），生活用地（居住、园林等），基础设施用地（道路、水厂等），以及企事业用地等。

（1）城市土地的基本特性：自然特性和经济特性自然特性：位置的固定性、质量差异性、功能永久性经济特性：土地供给的稀缺性、用途的多样性、利用方向变更的困难性、土地报酬的递减性等。思考：从这些特性来看，对土地是否应该采取公共管理，为什么？

?1.土地是有限的资源，和工农业产品不同，不能因需要而增加数量，土地需要量越多越诱发地价上涨，所以不能靠供需关系达到地价的稳定。?2.土地没有腐烂损坏的可能。土地成为财产以后，必然要发生惜卖、炒地皮、居奇等事，流动只是为盈利，盈利太少便惜卖。这会导致土地流动越来越少，土地数量不能满足需要。

（2）市场经济条件下城市土地的基本属性：a.城市土地具有资本属性g.土地的投资辐射效应和社会经济地位可变性

?在我国，城市土地市场机制失灵的具体表现：?城市土地市场化程度低，土地供应方式呈双轨制。?市场供需矛盾明显。?市场价格信号失灵。

由于土地的异质性决定了其不具有高的替代性，因而需求不是非常有弹性；因为需要较高的资金门槛，参与市场交易的人数不是很多；土地市场的交易者存在合谋的可能。

?城市土地市场的外部性?城市土地市场的信息不对称

?城市土地资源配置缺乏战略安排，存在追求短期土地收益最大化的倾向，主要表现为地方政府为了在短期内获取尽可能多的土地收益，要么少量供地以抬高地价，要么低价甚至贱价大量出让土地。

?城市土地利用的方向失控，使本来十分紧缺的土地资源严重浪费。?政府的低效和干预过多阻碍了土地市场的正常运作。?土地收益分配机制不健全。?寻租现象的存在。?隐形市场的存在严重影响了市场的公平竞争性。存量行政划拨用的无偿入市和增量集体土地非征用入市

1.城市土地管理是指城市人民政府依法代表国家行使土地经营管理权，一方面对城市土地进行储备和开发，另一方面具体负责土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止等管理活动。2.城市土地管理的目标：实现城市土地合理配置，更为公正地分配土地收益，提高全民福利水平，以充分体现城市土地的国有性质。

三、我国城市土地管理（体制）中存在的问题2.对经济建设各部门的土地利用行为缺乏必要的监督和制约3.对地方政府的土地违法行为缺乏应有的制约和监督4.土地资产管理体制不健全促使一些地方竞相低价卖地行为的发生，导致了国有资产的大量流失

?2010年2月25日，国土资源部公布了2009年例行督查结果。结果显示，一些地方违法违规用地情况仍然比较严重，例如：“横店圆明园违法用地案”中，浙江东阳县横店“重建圆明园”项目非法用地3096亩，其中包括基本农田1057.4亩，国土资源部已经叫停了该项目，并冻结了东阳市土地利用指标半年。?2009年度例行督查共发现土地违法违规问题8514件，涉及土地面积38603公顷，其中耕地面积12990公顷。

?国土资源部于2006年12月27日下发的《全国工业用地出让最低标准》，于2009年1月1日正式施行。《标准》规定，工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

一、政府管理城市土地的原因1.城市土地市场的垄断：非标准化和异质性特征；高额交易；

2.城市土地市场的外部性。（失灵的最主要原因）（1）正的外部性。城市绿地的建设、新道路的开通；如果城市政府没有对开放商提出容积率、建筑密度、绿化率等要求，开发商则不会主动地向居民免费提供足够的绿地。

（2）通过土地征用，许多国家都制定了满足公共利益需要的土地征用制度（5）政府鼓励私人土地开发者提供一定的公共用地（6）在有限的土地及资金情况下，通过土地重整的方法确定公共用地以解决公共设施匮乏的问题。

逆向选择、道德风险、权利束、土地登记制度、土地估价制度对外国人购买土地的限制、对购买土地面积最高额的限制以及限制土地垄断、建立土地银行或使土地国有化。

?我国城市土地市场交易的实质就是土地使用权的交易。?2.我国城市土地利用的委托代理关系?全民和国家只是一个法律上虚拟的概念，我国国有土地的所有权由中央政府代表国家行使。国家拥有土地所有权，但真正行使或者直接行使土地所有权的是县以上各级政府及其相关职能部门。

我国当前国有土地制度的真实制度属性是中央与地方的分权制。从土地财产制度的角度看，就是