城镇土地定级理论与方法课件.pptVIP

第八章城镇土地定级(一)理论与方法

第一节概述城镇土地定级的类型?综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。?分类定级：商业用地，住宅用地，工业用地

定级技术程序l建立城镇土地定级的因素体系l确定各因素的权重值l计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表l划分城镇土地定级单元l计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级l进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整l编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编

定级技术方法l因素作用分的计算：相对值法、距离递减法(0～100)l单元划分：主导因素判定法、叠置法、网格法l权重确定：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等l单元总分值计算：多因素加权分值求和法l级别确定：总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法、聚类分析法l土地收益测算：典型抽样测定、数理统计检验方法

第二节定级因素的选择一.定级因素选择范围

二.定级因素选择原则l因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响l因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异l不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素三.定级因素选择和权重确定方法l原则：参照各因素重要性顺序和权重值范围，定级因素对不同类型用地的影响程度不同l方法：特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法

第三节定级资料调查与整理一.定级因素量化的一般方法1.面状因素2.点、线状因素(规模指数，功能分与作用分)l在各因素内按规模或类型求出各点、线的功能分(最大值为100)l确定吸引范围，并划分若干个相对距离区间l按衰减公式计算各相对距离区间的作用分

相对距离－作用分值对照表(指数衰减)

相对距离－作用分值对照表(直线衰减)

二.商服繁华程度资料整理资料调查：商服中心的数量、位置、范围；商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积1.商服中心划分l级别：市级、区级、小区级和街区级l边界：明显地物或非商服业建筑l依据：商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等

2.商服中心规模指数l采用销售总额等经济指标确定3.商服中心内各级功能分的分割l商服中心功能包含与中心自身级别相应的商服功能和低于其级别的各级功能，商服中心对土地繁华的影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量。

4.商服中心各级功能的服务半径和相对距离l市级商服功能的服务半径：市级商服中心边缘到连片建成区边缘的最大距离l其他各级功能的服务半径：同级商服中心的最大服务距离l依据商服中心的不同级功能，确定对应的相对距离（3-15个区间）l商服功能影响作用分：

商服功能影响作用分值表

5.商服繁华影响度作用分l同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；l同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和：?练习：在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为30、9、3，但同时又受另一区级中心的区级和小区级商服功能影响，影响分值分别为10、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为()。A.41B.44C.49D.56

三.交通条件资料整理(一)道路通达度资料调查：路网分布、进路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度1.道路类型划分l作用：主干道，次干道，支路l类型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道l类型数：大城市5-7类，中等城市3-5类，小城市以下1-3类l划分依据：宽度，车道数

2.道路的作用指数和功能分l道路作用指数反映道路在城镇交通运输中的作用l依据道路作用指数确定道路功能分：其中，步行街、单行道的道路功能分减半。

3.道路影响距离及相对距离l主干道、次干道的影响距离：l支路的影响半径（0.3-0.75km）的确定；l道路影响的相对距离（3-10个区间）：

4.道路通达度作用分l综合定级和商业用地定级时：l住宅用地定级和工业用地定级时：

道路通达度作用分值表

(二)公交便捷度资料调查：公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数?公共交通站流量的计算：一定区域内各个公交站点的每小时停车量（地铁等需换算）?公交站点功能分的确定?公交站点服务半径（0.3-0.8km）和相对距离（2-5个区间）的计算?公交便捷度作用分的计算

公交便捷度作用分值表

(三)对外交通便利度资料调查：对外经营的客运站、货运站和交通节点，包括交通工具类型、设施规模及分布n对外交通设施作用指数（0-1之间，和等于1）和功能分n对外交通设施服务半