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经营筹划书

一、刖5

该项目编制的根据：

1、东光集团提供的项目资料；

2、进行市场调研获得的第一手资料；

3、国家记录局1998年、1999年国民经济和社会发展记录公报；

4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参照》。

二、项目概况

项目名称：东光批发市场。

1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货；北依火车站。

2、项目规模及投资：

(1)该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。

(2)项目总投资：3800万元，由东光集团投资。

3、项目经营者：

4、项目经营方式：采用租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。

三、项目经营环境分析

1、项目所在都市一地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽,东光批发市场〃日勺高档次市场形象。

总之，〃东光批发市场〃项目须在投资者对整个项目进行充足掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充足发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运行上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售增进、人员管理的I方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推进和发展。

四、项目市场方略

1、招商渠道

fl（地上一层）的租用者应当是：（1）原南二市场布料市场业户；（2）五赛市场、西柳市场业户；（3）北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户；（4）原在市内各大型市场（商业城、中兴一春城商业大厦）从事服装加工业户；（5）品牌厂家（黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等）；（6）散落于市内各区从事洋裁的服装业户。

f2、f3（地上二、三层）的租用者应是：（1）在白雪春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户；（2）在五赛市场中从事较高档次品牌，但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购置力的业户；（3）在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法获得较高业绩的业户；（4）在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻（北行）商业区，但因银泰百货和二和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户；（5）其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。

2、招商方式：租赁形式

根据白雪春天(每个单位一9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位一9平方米4500元/月)，提议档口费为每个单位一9平方米3000元―3500元/月，押金10000元。

合作形式：对于可以一次性租赁3000—5000平方米的业户，可以洽谈合作。

专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销；

从而创立东光春天项目的自营品牌。

3、市场推广

根据东光批发市场项目的目的客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹办同步开始)：

(1)形象宣传一着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传；

(2)实用宣传一针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传；

(3)媒体宣传一以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为重要媒体展开多渠道宣传突出〃置业首选黄金升值〃的卖点；

(4)公关活动。

五、项目经济效益分析

1、项目日勺盈亏平衡分析

成本项目明细表

固定成本项目

金额

变动成本项目金额

上交租金前期推广费管理费用（工资、办公费等）

1500万元100万元294万元

税金及附加

2131.2元

合计

1894万元

2131.2元

总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用（工资、办公费

等）=1500+100+294=1894万元

上缴租金：1500万元/年。

前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。

工资：按月平均工资1000元/人

月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人,合计年工资总额276万元。

办公费用：15000元/月，整年共18万元。

总变动成本二税金及附加二3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%

=2131.2元

保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位

实现目日勺利润1000万元的出租摊位数:

摊位数二1894万元+1000万元/38400-2131.2元二798个摊位

租金收入和成本（万元）

2、有关敏感性分析

固定成本增长10%,利润将下降19%;

每个摊位租金增长10%,利润将增长30%;

摊位数增长10%,利润将增长29%0

从以上分析可以看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积的16%;而只要出租798个摊位，就可实现