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第八章土地用途管制

第一节概述

?一、定义?土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理。国外也称“土地使用分区管制”（日本、美国、加?拿大等国）、“土地规划许可制”（英国）、“建设开发许可制”（法国、韩国等）等。

?土地用途管制实质：?（1）土地用途管制是一种土地利用约束机制。?（2）必须经过一定的科学程序和法定程序，确定土地的具体用途。?（3）土地用途变更的申请许可制。?（4）未经批准，擅自改变土地用途以及非法批准改变土地用途必将受到经济、行政和法律的处罚。

?二、土地用途管制的特点?强制性：管制就是强制性的管理。?整体性?行政性?法律性

?三、与土地利用规划的关系?土地利用规划是实施土地用途管制的依据和基础，用途管制则是落实土地利用规划的手段。

?四、内容?按用途对土地进行合理分类，通过土地利用规划规定每个用途区的土地用途和使用条件，规定其主导用途和允许用途，通过土地登记注明土地用途，对用途变更实行审批许可制，实行土地利用监督管理，对违反土地利用规划的行为严格查处等。?现阶段土地用途管制的主要内容是控制城市规模和农地保护。

（一）农用地管制?可分为许可转移管制和限制转移管制。?1.许可转移管制?就是根据规划的布局，在一定的条件限制性，允许一部分农用地进行规定用途的转用。?包括三种情况：?农用地内部转移管制?农用地向非农用地转移管制?耕地后备资源的开发转移管制

?2.限制转移管制?对象：农用地、生态用地、风景名胜设施用地?包括：?（1）农用地内部转移管制不破坏耕作层?（2）农用地向非农用地转移管制?（3）耕地后备资源的开发转移管制

（二）建设用地用途管制?包括存量建设用地的用途管制和增量建设用地的用途管制。?增量建设用地的用途管制与农用地许可转移管制密不可分。?存量建设用地的用途管制指存量建设用地土地利用结构调整和土地利用方式置换的管制，实际上就是盘活存量建设用地。

?管制对象主要包括：?1.土地使用用途因用地功能的改变而发生的调整；?2.因土地资产处置方式发生变化的调整；?3.土地使用用途和方式因土地使用、经营方式的改变而发生的调整。?4.利用不充分或闲置土地的再利用。

（三）未利用地的管制未利用地中可开发利用的后备土地资源一般规划为农地，对暂难利用的土地视其作用的可能进行变更，一般不作预测和限制。

五、土地用途管制施步和手段?实施土地用途管制可依如下步骤进行：?第一步，编制土地利用总体规划。?第二步，编制土地利用分区内的土地使用规则，划分功能区。?第三步，向社会公众告示土地利用分区和分区内土地用途规定。?第四步，建立健全土地利用规划审核制度，实行土地用途转用许可制。?第五步，监督、检查、跟踪管理

第二节土地用途管制规则?土地用途管制规则是在划分土地利用区，明确各区的土地用途的基础上，对土地使用和用途变更做出的限制、许可或限制性许可的条款，是实行土地用途管制的直接依据。

?具体管制规则参阅县级规程