买房使用权年限.docx

买房你问过使用权年限吗

当代生活报2010-01-21

明明是刚开盘的新房源，房产证上的土地使用年限却已经过了8年、10年、12年，由于种种原因，一些以新项目面世的公寓或商住楼被购房人高价买到手时，使用权年限已大幅缩水。日前，李先生在购买某小区尾房时被告知，该房屋的使用年限仅剩余59年。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，住宅用地的使用期限是70年。因此，李先生对此情况十分不理解。

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买房时你会问使用年限吗

就土地使用权问题，记者随机采访了几个买房人。发现绝大多数人在买房时不关心这个问题，有的买房人甚至不知道自己买的房产还存在土地使用年限问题。知道的人也对此漠然置之，“对于大多数买房人来说，70年之后我们都不在这个世界上了。”“相信政府将来会出台相应的政策解决这一问题。”等等，都是现在的买房人对此的看法。

记者在了解目前的售楼人员在卖房的时候，是否会主动向买房人告知房屋土地使用年限时发现，售楼人员基本上都不会向买房人主动告知相关情况。有些售房人员是由于业务水平有限，自己都没有搞清楚房屋土地使用年限问题。有经验的售房人员则对此问题采取回避态度。他们称，在买房人自己不主动提该问题的情况下，自己绝对不会主动提及。即使在买房人主动问及该问题的情况下，他们会采取偷换概念的方法，将这一问题敷衍过去。比如，当买房人问及“这套房子的土地使用年限是多久”时，售楼人员会告诉他“住宅的使用年限是70年”。没错，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，住宅用地的使用期限是70年。但是买房人要注意的是：不等于你所要买的房也有70年的使用权。

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70年使用权不可能得到

大多数人以为拿到产权证的那一年是使用权开始计算的头一年，但使用权期限都是从开发商拿地的时候就开始计算的。正准备买房的白领韩先生听说，有的房子买到手时，其使用权就竟然缩水了10年而感到非常惊讶：10年、12年这样的，不管我买不买房都接受不了。

知名房地产律师秦兵说，“占有即为所有”的传统观念造成了很多购房人对房屋使用年限不敏感：很多买房人认为还有15年和还有50年是一样的，这个是错误的。15年很快到期了，15年以后就要多交钱。

我们买到房子后，理论上的70年的土地使用权在现实中很难实现。假设开发商在拿到土地后，没有任何闲置期，马上以最快的速度全力投入开发。按照正常情况，等到买房人入住时，少则两三年，多则三五年。也就是说，没有哪个买房人能享受到70年的使用权，最多也

就是60多年。如果再遇到开发商资金不到位，土地出现闲置开发、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。如果工程出现停工现象，甚至出现长时间烂尾后转手再开发，或者房屋建成长期空置后再出售等情况，那等到买房人入住时也许使用年限只有50多年甚至更短了。

秦兵律师提醒，按照法律规定，土地使用权都有截止期限，住宅类的土地使用权最长是70年，目前来看自动续期的可能性比较大，但到时候业主是否要交钱续费现在尚不可知。非住宅类的土地使用权一般是40年，到期后要交钱续费，这一点很明确。因此购房人在买房时应该高度关注房屋的使用年限，保护自己的权益。秦兵说，业主买房有两种情况，一种是已经知道了土地使用权已经到期，这个后果由买房者自己承担；还有一种是开发商有欺诈行为，业主可以集团诉讼取得土地出让金的补偿。

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使用年限离我们很遥远吗

也许是，几十年以后的事情谁也说不清。也许有人觉得现在提这个问题有点不现实。但也许你在看了下面这些数据后，想法会有所转变。北京市城建研究中心近日发布的“北京市商品住房购房对象购房需求抽样调查结果”显示，商品住宅购房对象趋于年轻化。2004年第四季度，商品住宅购房对象以40岁以下为主，占调查人数的63％。年龄在20岁以下、21岁至30岁、31岁至40岁的购房对象所占比重，与2004年二季度相比均有不同程度增长；其中，年龄在21岁至30岁之间的购房对象所占比重增幅最大，为9.9％。年龄在41岁至50岁之间的购房对象所占比重分别比2004年二季度下降了4.1％、7.8％。

随着购房人群的不断年轻化，随着医疗水平的不断进步，人们的寿命会不断延长。房子用地使用年限问题也许不再是遥不可及的。如果你在二十几岁就买了仅有五十几年使用权的房子，也许在你古稀之年时，突然有一天有人会来告诉你“您的房子用地使用权已经到期了”。

据记者了解，在外地已经出现这样的案例：由于开发商在卖房时没有明示房屋使用年限问题，买房人在买房后才发现使用年限大幅“缩水”而将开发商告上法庭。原因除了开发商没有明示使用年限外，还将所交纳的70年使用权的土地出让金全部摊到了房价中。购房人花了