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土地成本的确定福建省税务干部学院许锦成1

评估指标土地成本与开发成本比：取得土地价款÷开发成本×100%nn从企业财务部门采集某开发项目开发成本--土地开发科目记载的土地金额，与企业财务部门结合开发项目部门采集开发成本科目金额进行计算，与预警值进行比对，判断是否存在虚列、多列成本费用而少申报应税所得额疑点。指标在应用时应注意土地分次开发情况，指标值的上下区间受开发项目容积率的影响，容积率越大，指标值越小。2

评估指标单位土地面积土地成本：土地价款÷土地面积n区间值为？元/㎡——？元/㎡（××××年数据）从企业财务部门采集某开发项目开发成本--土地开发记载的土地金额，与土地管理部门取得土地面积进行计算，与预警值进行比对。了解土地成本在总开发成本中的构成，辅佐土地成本与开发成本比指标。如果是取得的转让土地使用权，则为延伸评估提供依据。nn3

评估指标单位建筑面积土地成本：土地价款÷建筑面积nnn区间值为？元/㎡——？元/㎡（与容积率大小有关）从企业财务部门采集某开发项目开发成本-土地开发记载的土地金额，与从规划建设部门采集的建筑面积进行计算，与预警值进行比对，判断是否存在多列、虚列成本而少申报应税所得额疑点。4

评估指标楼盘平均销售单价与单位土地面积土地价款比：楼盘平均销售单价÷单位土地面积土地价款n区间值为（5.5——7）（动态系数）nn到企业财务部门采集楼盘平均销售单价，与单位土地面积土地成本进行计算，与预警值进行比对，判断企业的房屋销售单价是否合理，是否存在少申报应税收入疑点。该指标受建筑容积率的影响，容积率越大，区间值越大。5

(一)招、拍、挂拿地方式土地成本的确定n所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称，出让土地一方为国家，可以支付的所有款项进入成本。政府给予的土地返还款?n6

房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理nn财务处理：不得冲减土地购买成本从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，房地产企业从政府取得的土地返还款的法律性质是政府补助。所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还款，在会计处理上应直接计入营业外收入，而不能够以实际收到的土地返还款冲减土地成本。7

税务处理n1、企业所得税处理：必须缴纳企业所得税财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日~2010年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。8

从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。n2、土地增值税处理：nn既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”，那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢？根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或开发成本的冲减，因此不扣减土地成本。但是土地增值税属于地方财政收入，房地产企业也要关注地方税收政策的具体规定。9

n例如，辽宁省大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》对土地使用权价款的扣除问题作出规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的