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新形势下国有房地产企业面临的财务风险

与内控措施

作者：柯云虾

来源：《经营者》2020年第17期

柯云虾

摘要近些年，随着国民经济的快速发展，人们的生活质量提高，购买力提升，购房需求

快速增长，房地产经济蓬勃发展。越来越多的资金流向房地产市场，房地产工程项目投资量快

速增长，市场环境发生改变，国有房地产企业需面对更多新情况，财务风险随之提升。财务风

险控制，关系到项目开发收益目标能否实现。因此，本文针对新形势下国有房地产企业面临的

财务风险及内控措施展开探讨。

关键词房地产国有企业财务风险财务内控

一、引言

2008年后，中国房地产经济蓬勃发展，房价攀升，大量资源流向房地产市场。近些年，随

着相关政策的出台，房地产市场竞争愈发激烈，项目开发风险随之提升，已有不少国有房地产

企业因投资风险、筹资风险及资金回收风险，诱发财务危机，失去市场优势，走向破产清算。

面对新形势、新环境，国有房地产企业要保持竞争优势，持续、稳定发展，必须提升财务管理

水平，正视可能存在的财务风险问题，采取强而有力的财务内控措施，管控财务风险影响因素。

二、国有房地产企业面临的财务风险

（一）投资风险

房地产项目投资规模大，建设周期长，所以国有房地产企业需维持良好财务状态［1］。若

财务管理存在问题，资金链断裂，便会影响项目开发的进度和质量。目前来看，国有房地产企

业为扩大规模，投资了大量工程项目，中铁建设集团有限公司就是如此。但高投入不一定等于

高回报，投资中存在很多带有风险的影响因素［2］。若项目开发效益难以达到预期，投资收益

率低，将直接导致企业无法实现预期的经济目标。

（二）筹资风险

房地产工程项目建设对资金有较高的要求，企业除自有资金和预售房款外，通常还需要通

过筹资，获得外部资金的支持，从而实现项目的开发。从国有房地产企业的情况来看，自有资

本比例相对较低，很多时候依靠银行贷款。任何经济活动都伴随着风险，筹资活动自然也不例

外［3］。而市场需求、经济环境的变化都可能影响到国有房地产企业的筹资财务成果，对预期

收益产生巨大影响。例如，利率波动、贷款利率增长，将导致房地产市场需求降低；项目开发

成本增长，可能导致国有房地产企业无法如约偿还贷款，从而影响后续开发，资金链断裂，导

致项目停滞。

（三）资金回收风险

房地产项目开发周期长，各阶段都会产生巨额支出。例如，在土地获取阶段，土地获取成

本高，往往需付出巨大代价。且国有房地产企业参与的工程项目多、土地需求量大，土地资源

的获取需花费巨资。另外，在工程项目建设阶段，设备的使用、人力和物力的投入都会产生巨

额费用，若工程延期还会导致工程项目整体成本增加。庞大的资本投入，导致资金深度套牢，

一旦房地产市场或资金市场发生变动，房屋出现积压情况，将导致资金回收困难，企业无力偿

还贷款。

三、国有房地产企业财务风险内控现状

（一）对财务风险重视不足

国有房地产企业在房地产市场上长期处于优势地位，融资相对简单，筹资难度较小。因此，

许多国有房地产企业对财务风险控制不够重视，相关管理工作较为粗放，管理理论落后，管理

理念不清晰，没有形成有效的管控机制［4］。且由于管理层不重视，各部门配合度低，没有很

好地配合财务内控工作，导致无法有效识别风险，财务风险预测与预警不及时，财务风险问题

不能及时得到处理。

（二）预算控制存在不足

预算管理关系到项目的进度，会影响资金的利用率，决定资产的质量。房地产工程项目开

发每个环节的资金投入量都比较大，对资金的使用效益有一定的要求。若缺乏有效的预算管控，

将影响资金的利用率，发生超预算情况，甚至导致资金出现缺口。然而，国有房地产企业普遍

存在预算控制不到位的情况，内控管理缺乏有效性和针对性，很多时候是进行事后监管，导致

部分预算款项的设置缺乏真实性，编制参考不符合实际情况，预算追加缺乏严谨性，从而给企

业带来风险，易发生资金浪费问题。

（三）没有建立现代化内控理念

现代房地产工程项目开发规模大，涉及诸多经济活动，项目开发过程中产生的财务信息数

据量非常庞大，财务风险影响因素多，因此对财务内控提出了更多的新要求。然而，国有房地

产企业人才结构老龄化，管理方面缺乏创新，沿袭传统内控模式，财务内控没有做到与时俱进。

很多时候依赖上级部门的规章制度和标准开展内控工作，没有根据内控的需要更新内控方式，

没有引入现代化财务内控理念，没有针对国有房地产企业财务管理的需要，建立完善的内控体

系。