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关于房地产市场发展情况调查报告

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，住宅消费巳

成为民众的首选。目前，我县商品住房建设进入高潮，县城区涌现了

玉府佳园等较高档次的住宅小区，房地产业已成为我县经济快速发展

的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康发展，我局对全县

房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与

思考。

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产开发与发展情况

2011年以来，我县注册的房地产开发企业有10家，另有外地进

驻我县的房地产开发企业7家，目前，我县在建在售的房地产开发项

目有18个(不含保障性住房项目)，住宅总施工建筑面积35.25万平方

米，共建住宅3126套。今年，我县还有学府公馆、纸品交易城、建材

交易城等新项目相继开工建设。

(二)商品房销售及价格情况

2011年至2014年3月底，我县总共销售住宅面积18.47万平方

米，销售住宅1710套，总体来看，销售情况都存在一定压力，还有住

宅面积16.78万平方米、1416套住宅待销售。就我县在售的楼盘水边

的玉宏壹号、玉峡新城和巴邱的金地国际、福岭祥府来看，上述项目

开工时间前后相差不多，从地段及周边环境来看玉宏壹号、金地国际

要优于玉峡新城和福岭祥府。从销售情况来看，他们各有优势，如玉

宏壹号得益于周边环境和配套设施的完善，销售均价为3900元/平方

米，实验中学、峡江中学、湿地公园是该项目的主打牌;玉峡新城销售

打的是价格牌，主要是现在农村居民进城购房者占多数，他们首先看

中的是价格因素，而玉峡新城销售均价为2802元/平方米，这也成为

农村居民青睐的原因，我们在实地调研中，该楼盘负责人表示，如县

城城北小学建成，他们的楼盘还有较大的升值空间，可以说不愁卖。

同样金地国际位于巴邱的核心地段，交通便捷，周边配套成熟，多层

住宅均价为3900元/平方米，电梯房均价为3800元/平方米，其区位

优势明显;福岭祥府销售均价为3700元/平方米，相对金地国际来说也

有一定的价格优势。

目前，我县城区多层住宅均价为3980元/平方米，电梯房均价为

3750元/平方米。造成房价居高的主要原因：一是土地价格上涨直接

导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统

一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加、建材价格及人

工费等也在上涨，从而增加了商品房建筑成本，也一定程度推高了房

价。

(三)需求情况

一是进城经商、务工者和出于对子女进城就读、置办婚房等对住

房的需求。二是外出打工人员赚钱后回乡购房的需求。三是收入水平

的提高使居民住房消费能力逐步提高，对住房的要求也由过去的居家

过日子向追求高质量生活转变，居民改善居住条件的升级性需求。四

是有极少数投资性需求。

二、我县房地产市场存在的主要问题

(一)市场不景气。我县房地产存在水边、巴邱两个市场，又受国家

房地产市场调控的影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情

绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和公

摊面积增加以及小区物业管理存在顾虑，加之到新余、吉安等县外购

房者的外流量增多，使人口少且购买力分散的情况更加突出，导致我

县销售进度放缓，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

(二)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以

100平米-120平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足

中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户

型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

(三)物业管理滞后。我县现有3家物业管理企业，小区实行的全都

是前期物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。房地产

开发商多注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有

启动，缺乏竞争。各住宅小区业主委员会未建立到位，业主关心小区、

自觉参与管理的意识和氛围没有形成。

(四)非市场化动作依然存在。城乡结合部利用安置用地、集体土地

进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定

的的冲击。

三、加快我县房地产市场发展的建议

(一)注重开发梯次结构。在适当控制土地开发规模的基础上，完善

房产开发布局结构。一是加快保障性住房和普通商品住房建设步伐，

适时规划建设一批现代化高层住宅小区