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编制物业管理标书项目和要求

投标书在内容上必需严格依据招标单位发出《编制标书项目和要求》来编制。因为招标物业具体情况不一样，招标单位要求不一样，所以投标书内项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目关键有以下11项：

一、管理方法

投标单位关键是依据招标物业现实状况和本身专业经验和优势，选择最适合招标物业管理方法。比如选择独资管理方法，还是股份制管理方法，仰或是有限责任企业管理形式等等，对目标物业管理和现在物业管理企业正在管理物业之间采取形式联络等等。

二、管理组织架构

所谓管理组织架构就是介绍目标物业组织机构，依据现在中国物业管剪发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：

1、管理体制

管理体制关键有三类：

（1）总经理负责制；

（2）董事会下三总师负责制；

（3）董事会下总经理负责制。

2、管理方法

现在中国管理方法有两种：

（1）垂直领导方法（直线式管理模式）。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。

（2）矩阵式领导方法。这种方法优点是充足利用人力资源，调动个方面主动性，可采取现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员常常变动，轻易形成多头领导。这种方法适适用于多品种而且形成规模物业管理。

3、机构设置

依据管理物业多少，和业主需求来确定管理组织结构。现在中国物业管理体制下物业管理管理机构有以下多个：

（1）三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。

（2）四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。

（3）六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、小区文化部、公关部。

除了机构明确以外，对参与管理服务人员素质组成要进行策划、培训。比如目标物业管理管理经理、副经理，她们文化层次，年纪结构，工作经验，全部应明确要求下来。然后对从事目标物业管理服务人员结构也要明确，对她们文化素质，工作能力，基础条件全部要提出要求，甚至要制订好接收目标物也管理以后人才培训计划。

三、管理费用收支预算方案

经费是物业管理运转基础和确保，所以对目标物业必需要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“依据物业功效、分层次收费”等标准进行。

1、收入测算

物业管理费用关键起源于物业管理服务收取各类费用。所以，该收费用全部要收齐，不能漏收。通常收费项目有：

（1）目标物业管理费用。根据政府物价部门核准标准进行测算。

（2）物业管理企业依据所给营业用房而开展“三产”经营取得收入。

（3）维修基金每十二个月可取利息金额。

（4）其它方面服务收入。

2、支出预算

围绕着目标物业开展管理服务所支出成本核实。通常有：

（1）人职员资、福利、津贴、奖金，和其它各类保险支出。

（2）各类服务成本开支。比如，能源有水，电，气，汽油等消耗；多种设备添置；各类服务所需要消耗品。

（3）物业管理企业正常办公管理服务所需要各项开支。

（4）其它相关各项开支等。

通常依据招标文件要求，要进行3年预算。

四、管理操作

这部分要求细化，她表现出物业管理企业管理水平、管理质量，和规范化管理标准，从这些制度中能够看出物业管理企业实力、能力，所以各物业管理企业全部对此很重视。其通常分为两大类：

1、依据目标物业情况，认真制订对应规章制度。通常物业管理规章制度分为：

（1）公众管理制度，关键包含：

①业主条约；

②精神文明建设条约；

③楼宇使用及维护管理要求；

④装修管理要求；

⑤治安管理要求；

⑥清洁卫生管理要求；

⑦消防管理要求；

⑧交通车辆管理要求；

⑨环境保护管理要求。

（2）岗位责任制度，关键包含：

①管理处主任岗位职责；

②管理处主任助理岗位职责；

③环境主管岗位职责；

④保洁员岗位职责；

⑤保安主管岗位职责；

⑥工程主管岗位职责；

⑦维修人员岗位职责；

⑧会计人员岗位职责；

⑨行政人员岗位职责。

（3）内部管理运作制度，关键包含：

①职员行为规范；