舟山滨海星城项目可行性报告.doc

舟山浩耀置业有限公司

ZhoushanHaoyaoPropertiesLimited

舟山市《滨海星城》项目

一期项目可行性研究报告

舟山浩耀置业有限公司

二00六年五月十三日

目录

第一章开发商概况

第二章项目概况

第三章项目定位

第四章项目市场分析

第五章项目开发计划

第六章资金使用计划

第七章项目销售与资金回笼

第八章融资偿还计划

第九章综述

第一章开发商概况

一公司名称

舟山浩耀置业有限公司

二公司地址

舟山市普陀区平阳浦舟渔物资大楼2-3楼。

三公司经营范围

开发建设舟山市普陀区A-4-3地块住宅项目，包括房屋的建设出租出售及经营管理等业务。

四公司注册资金

注册资金人民币1800万元。

第二章项目概况

该项目所在的舟山市普陀区勾山街道是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。根据《舟山市城市近期建设规划》（2003---2024）显示，勾山街道作为临城—浦西工业区的居住生活服务基地，是普陀城区拓展和旧城改造的重点区域。

一项目名称

滨海星城

二项目地点

舟山市普陀区勾山街道A-4-3地块。

三项目开发单位

舟山浩耀置业有限公司

四项目性质

住宅区

五四至范围

东至：定沈公路

西至：24米大路

南至：现状河流

北至：329国道

六用地指标

规划用地面积：6748278平方米

总建筑面积：168880平方米（含地下车库13000平方米）

容积率：20≤容积率≤25

建筑密度28%

绿地率28%

第三章项目定位

一项目市场定位

舟山最优秀的经济型现代化居住小区。

二目标客户定位

●舟渔区域内需要改善居住条件的人（舟渔宿舍居住条件较差，房型狭窄，有改善居住条件的迫切需求）。

●成家立业，需要购房的年轻人。

●地块附近，及国道北侧的原住居民。

●迁入市区的海岛居民。

●为改善子女就学环境的乡镇居民。

三项目价格定位

由于本项目附近没有在售项目，所以采用本区域五年房龄以内的二手房市场交易均价3750元/平米作为定价参考，在考虑了多方面的因素后，本项目均价定为多层3850元/平米高层小高层4000元/平米这是一个符合市场实际且富有吸引力的价格。

第四章项目市场分析

一房地产市场宏观环境分析

随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台，投机性购买需求逐渐退出市场；而居民自住型消费则受到国家政策的激励和扶持，需求依然强劲。在未来较长的一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场的主流，谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报。这一点已被杭州上海北京等大中城市的市场变化所证明。

二舟山市房地产市场分析

随着城市经济实力的增长，居民收入不断的提高，从2000年起，舟山的房地产市场开始走上了蓬勃向上的通道。

截止到2024年第一季度为止，舟山市的房价经历了近6年的上涨期。而进入第二季度后，由于中央宏观调控政策的力度加强，价格出现了回落，销售量也开始回落。主要体现在高端物业销售受投资客离场影响，出现滞销；而经济型住宅则受到本地居民自住需求的支撑，在经历了起初一段时间的萎缩后，成交量开始放大。

目前舟山四大住宅板块中，定海板块(不包括临城)商品住宅售价保持在4800元/平米—7000元/平米之间；东港板块商品住宅售价保持在4500元/平米—4800元/平米之间；普陀板块(不包括东港)商品住宅售价保持在4000元/平米—6000元/平米之间；临城板块商品住宅售价保持在4300元/平米—4500元/平米之间。

由于舟山是一个岛屿型城市，可开发土地量较少；而随着国民经济的不断增长和城市化进程的加快，居民自住型购房需求还将不断增长，因此在未来几年内舟山市房地产价格将呈现稳中带升的格局，但不同的楼盘之间将有较大的差异。

三项目优势分析

1区域经济发达

舟山是中国最大的海水产品生产加工销售基地，有“中国渔都”的美称。勾山街道位于舟山市普陀城区西侧,区位优势明显交通便利市场繁荣，是普陀城区拓展的重点区域也是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。街道陆域面积441平方公里，辖20个行政村和1个社区，总人口约32万人。2004年，街道实现工农业总产值205亿元,地方税收收入1800万元,农民人均纯收入5818元。

2交通便利

本项目区域交通十分便利：距宁波国际机场86公里，普陀山机场7公里；329国道贯

穿全境，并通过海峡轮渡与沪杭甬高速公路相接；7路11路12路13路29路等十路线在此中转和经过。

3基础设施完善

本区域内基础设施完善，供电供水供气通讯排污等各类设施均能满足需求。

4规划设计领先

本项目是舟山市在国家实施“两个70%”调控条款后第一批通过规划审批的项目，是为满足舟山市广大居民自住购房需求而打造的经济型现代化住宅