物业管理考点大整理.docx

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第一章绪论

1、物业治理起源于19世纪60年代的英国

英国伯明翰市，女物业主奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的为其出租的物业制定了一套范例——约束租户行为治理步伐，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士本人也实时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了起码的居住情况。此举收到了意想不到的良好效果，使得本地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部分重视，普通推广到其他西方国度，因而被视为最早的物业治理

现代物业治理在19世纪末20世纪初期美国形成生长

专业性物业治理机构由此应运而生（标记之一）

物业治理行业组织的建立（标记之二）

第二章物业治理底子知识

1、物业：是指已建成并投入使用的各种衡宇及其与之相配套的设备、设施和园地

2、本条例所称物业治理，是指物业治理企业凭据物业办事条约约定，通过对衡宇及与之相配套的设备、设施和相关园地进行专业化维修、养护、治理，以及维护相关区域内情况卫生和大众秩序，为业主提供办事的运动

3、（选择题）物业治理的特点：社会化、专业化、市场化

4、（选择题）物业的性质：物业的权属性质（执法性质）、物业的经济性质、物业的物理属性

5、物业治理与传统房产治理的区别

传统的衡宇治理

通常是以行政手段治理，其治理单元是政府的一个职能部分，如市、区房管局和下层单元——房管所。传统衡宇治理单元属于事业性质。由于房管部分治理的衡宇是国有产业(产权单一)，而房管部分又是政府的一个职能部分，所以产权和治理权是合一的。

市场化的物业治理

市场化的物业治理接纳的是以经济手段进行治理，其治理单元——物业治理公司属于企业性质。物业治理公司的下层治理单元是治理处。一般来说，物业治理公司只有经营治理权而无产权。

6、物业治理的内容（选择，能判断出来属于哪一种）

通例性的根本办事针对性的专项办事

委托性的特约办事盈利性的经营办事

7、物业治理的根本环节（了解）

筹谋阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段

8、物业治理的原则（简答）

①以人为本、办事第一的原则②依法守约原则

③所有权与治理权分散的原则④专业治理与民主治理相结合的原则

⑤有偿办事、经济公道的原则⑥综合效益最大化原则

⑦竞争择优的原则⑧统一和综合治理原则

9、物业治理的类型

按治理性质分

行政性治理

指公有衡宇的治理由政府设立的治理机构或单元指派部分统一治理，政事企合一。

（1）性质：政府行为。

（2）工具：公有住宅。衡宇使用人只有使用权，而无衡宇所有权。

（3）经费来源：租金外，主要是政府的特种资金补贴。

企业化治理

产权人聘用物业治理专业企业治理物业

治理内容：为住户提供全方位的综合办事，寓公寓治理于办事中。

经费来源：通过收取治理费和多种经营来解决，为住户提供有偿办事。

办事工具：高等物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等

按产权性质分别

聘用（委托）办事型物业治理（A）

房地产开发商将建成的物业出售给用户，一次性收回投资，并获取利润，然后委托物业治理企业进行治理，完成收获办事。

聘用委托管理

产权人—————→物管企业———→物业

提供用度

产权人←——签约——→物管企业

提供办事

租赁经营型物业治理（B）

房地产开发商建成衡宇后不出售、而是交由属下的物业治理公司进行治理，通过租金收回投资，得到利润。

治理企业负担经营、治理双重重任，水平崎岖对物业经营效益影响大。

二者差异:

?

委托办事型

租赁经营型

产权

只有治理权无产权

既有产权又有治理权

治理

物业的售后办事

营造良好情况，创造租赁条件

治理工具

住宅、商业大楼、综合楼、写字楼

商业大楼、综合楼、写字楼

办事工具

居民、职业者

职业者

按物业的类别分别

住宅（区）物业治理②工场（区）物业治理

写字楼物业治理④商贸楼（城）物业治理

按物业的性质分别

收益性物业治理：酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等

非收益性物业治理：公楼宇设施、工场厂房设施、堆栈设施以及住宅

10、物业治理市场的涵义：是指围绕出售和购置——物业为工具的治理办事而进行的全部生意业务运动的总和

物业治理市场的结构

1.市场客体：物业治理市场上的互换工具是“物业治理办事”，是一种无形的劳务。

2.市场主体

需求主体：物业所有权人和使用权人，

供应主体：物业治理办事经营人

协调主体：政府或行业组