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合理解决上海住房问题

房地产对国民经济增长有着重要的拉动作用，但是房价过快上涨产生的问题是严重的。目前

高房价问题严重，产生了不少的负面影响。政府出台了大量调控政策试图使房价回归理性水

平，但由于政策的反复性导致收效甚微，因此，稳定房价还需要不断改进住房制度和调控政

策。可以从以下几个方面进行探求。

一.控制住房成本

1.降低土地成本

当前，土地成本是房价的重要组成部分，其所占比重越来越高，在一线城市，土地成本占开

发成本总额的40%以上，其他城市土地成本比重高达30%左右。随着土地政策的不断推出，

地价更是飙升。从某种意义上讲，地价的不断上涨是造成当前高房价的直接原因。如何控制

土地成本，是解决高房价问题的关键所在。

首先，政府必须改变财政上对土地经济的依赖，降低土地价格。当前，由于税制分配机制问

题，土地成为地方政府的重要收入来源，土地出让在地方财政收入所占比例越来越高，甚至

对土地经济出现了严重的依赖性。政府必须高度重视民生问题，而民生的关键在于使民安居

乐业。当前，房价水平大大超过了居民的购买力，过度强调住房的市场化是政府推卸责任的

表现。为解决财政问题，政府可从开辟其他收入、降低行政成本、削减不必要的开支等方面

着手。对于普通居民住宅，政府应制定标准，减免土地出让费用；对于保障性住房，政府应

当采用划拨方式供地，解决低收入家庭的住房问题；对于高档住宅，政府维持当前政策，抑

制高档住宅对土地的浪费。

其次，增加土地供应。对住房用地科学规划，合理分配各类房屋的用地需求，满足保障性住

房和普通商品住房的用地需求，特别是廉租房、公租房的用地要求，严格控制高档商品住房

的用地。地方政府加强对闲置土地的管理，对闲置的土地，征收惩罚性费用，促使开发商及

时开发土地。政府还应当合理规划住宅密度和住宅套型，鼓励开发商向小套型高层发展，要

结合实际制定符合地理环境、人文环境的密度指标，发挥土地资源效益的最大化。

再次，推动土地供应制度创新。改进当前土地供应体制体系，转变土地市场竞争的方式，例

如由原来的资本竞争转化为技术、方案、成本等要素竞争，推迟土地使用权转让的时间。在

房屋出售时，政府根据实际情况收取土地费用，使得开发商不能获得土地增值的收益，减少

土地溢价对房价的影响。

2.调节税费标准

在房地产开发成本中，政府税费征收占的比重也很大，名义税率较高，但在实际操作中，开

发商通过在建项目延迟交工、销售收入延迟入账、虚增费用等手段缓交或少交税费，实际税

负并不算高，很大部分应缴纳税费被开发商以各种“合法形式”逃避，这些财富往往被开发

商侵吞。政府如果降低征税税率，加强税收管理，制定详尽的税收政策，减少偷税漏税行为，

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取得的收入并不会降低。

此外，政府还应当对不同的住房类型制定相应的税费标准。对于保障性住房，应当给予税收

优惠政策，减免各种税费；对于普通住宅，实行较低的税率，减轻税负；对于高档住宅，可

以实行较高税率，调节社会财富。

3.控制工程成本

在开发工程成本中，人工、材料占了很大的比重。由于工资水平的上涨，人工成本越来越高，

在控制上有一定的难度，在人工方面要加强管理，提高工作效率，保证工程质量。工程成本

部分的控制，关键在于规划设计阶段，选取性价比较高的方案，优化设计，从源头上降低成

本。在材料方面，应当提高材料的利用率，减少浪费，鼓励开发商使用新型廉价材料。政府

应当鼓励企业降低工程成本，对成本的合理性实施有效监督。

二.调整市场需求

在住房市场中，主要需求主要表现为消费性需求和投资性需求，政府应当针对不同的收入群

体，制定相应的调控政策，解决市场刚性需求，政府应当采取多种措施满足消费性需求，控

制投资性需求，防止房地产泡沫进一步膨胀，稳定房价。

1.满足住房需求

①提高土地利用率

一是改善住宅小区规划，加大土地的高效利用。适度控制非住宅面积，合理安排小区建筑密

度，适当提高容积率。二是控制住宅套型，限制大面积、大户型的住宅，多建中小户型住宅，

总体上增加住宅的套数，满足中低收入家庭的住房需求。三是对低效利用土地进行检查，通

过多种手段把分散和不便利用的小块土地整合成为建房基地。四是加快对旧区、棚户区的改

造，提高土地利用率，改善居民住房条件。

②鼓励多种住房供给方式，满足刚性需求

政府应当深化改革住房制度，满足当前旺盛的住房需求，针对不同收入群体制定多层次、差

异化住房政策体系。对于低收入者，政府要落实保障性住房建设的任务，地方政府要合理规

划土地，多种渠道筹集资金，加大住房保障力度；对于中等收入群体，政府应积极采取多种

方式帮助这部分群体获