大厦机电设备维修保养制度【物业管理经验分享】.docVIP

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大厦机电设备维修保养制度【物业管理经验分享】

各项目根据各自配备的技术力量和设备情况，决定设备/系统是外判或自己维修保养，正确地把握这两者的关系非常重要，请专业公司保养需要支付昂贵的费用，如果没有把握，自己保养则有可能达不到预期效果，甚至损坏设备。为了保证本公司大厦正常运行、延长设备的使用寿命和节约能源，管理处工程部除了进行正常的操作运行、故障维修和紧急抢修外，还需根据实际情况，制定具体定期的维修保养计划，以下是本公司电设备的一般维修保养制度：

照明设备

保安和清洁工在日常巡楼及打扫时应留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/管有没有缺损、不亮，如有应及时通知工程部更换或修复。

工程部每一至二周应就对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行巡查和检修，若发现灯管/灯盘/灯罩有积灰现象，需进行必要的清洁工作。

变配电室在对变压器、开关箱等设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时降温。

对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季开启检查一次。

空气断路器、隔离开关和真空开关每天巡视检查外观情况，每月检查插头接触情况，进行插头清洁，并检测温升是否过高。

应急用电设备

应急用电设备包括直流蓄电池等，一般采取自行维护保养，故障报修的方法。

直流蓄电池每周检查一次，检查内容：液面、电极板、台架、端子、电压表、电流表等是否正常，开关切换是否正常，池内液体是否缺少，液体到达最低位置时应及时加液，并检查报警装置是否失效。

楼宇自控系统

楼宇自动控制系统的设备一般外判专业公司维护保养。工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。

一般每月应检查屋宇自控主机的功能；检查各种温度、压力、流量、液位、电压及电流等探头和触点；检查现场处理器以及检查巡更系统的工作情况。

每二个月检查所有由屋宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等工作情况。上一页1234下一页谢谢大家阅读，感谢您的打赏支持，我们将更加努力提高哦我们的专业水平为您服务.

卫星接收、闭路电视和公共广播系统

卫星接收、闭路电视和公共广播系统可视情况自行维护保养，故障报修的方法，也可外判维护保养。

卫星接收每年对卫星立柱锅面油漆一次，传动机构要换新牛油。每月一次对前置视音设备的稳压电源、高频头、卫星接收机、制转器和调制器等进行检查，保证图像播放清晰。

闭路电视每年对天线立架油漆一次，每月一次对频道转频器、主放大器、雷击保护器、干线放大器、分配器和供电器等设备进行检查，保证闭路电视播放质量。

公共广播系统

每月一次对话筒、调谐器、录放音座、CD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。每二个月对吸顶喇叭、挂壁音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。

火灾报警系统及消防设备

火灾自动报警系统主机和烟感探头一般外判维护保养，物业管理公司需做好各项记录，对各种消防需做好定期的检查、试验和保养维修工作。

每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表。

每季度应检查和试验火灾自动报警系统的下列功能，并应填写季度登记表：

采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。

试验火灾警报装置的声光显示。

试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。

对备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主电源和备用电源自动切换试验。

用自动或手动检查下列消防控制设备的控制显示功能，每半年检查1次。

防排烟设备，电动防火阀、防火门、防火卷帘等的控制设备。

室内消火栓、自动喷水灭火系统的控制设备。

卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统的控制设备。

火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。

强制消防电梯停于首层试验。

消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。

检查所有转换开关。

强制切断非消防电源功能试验。

每年一次用专用检测仪器对所安装的探测器试验；试验火灾事故广播设备的功能；检查所有灭火机，按不同类型更换液体等工作。

探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍，并做响应阈值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。上一页1234下一页谢谢大家阅读，感谢您的打赏支持，我们将更加努力提高哦我们的专业水平为您服务.