万科物业分析和总结.docx

物业管理有两个目的：

1、使业主的物业能够保值增值或延长房屋使用期限；

2、让业主得到最优质的服务并居住得很舒心、很安全。

物业管理安全工作四大任务：

1、应当协助做好管理区域内的安全防范工作

2、发生事故时物业企业应采取应急措施

3、应当及时向有关行政管理部门报告

4、协助做好救助工作

一、健全各类防范治安组织

二、建立一只高素质的保安队伍三、搞好小区各类防范工作

四、小区业主的车辆管理五、小区道路交通管理六、小区消防管理

七、外来人管理

八、防止业主在小区行走时摔伤和碰伤九、搞好犬类管理

十、防止泄露业主隐私

十一、 突发事件处置方案

第一、健全的各类防范治安组织

1、综合治理办

2、调解委员会

3、委员会中的治保委员会

4、创安办

5、民警值班室

6、物业中安全防范值班室（24小时）

第二、高素质的保安

1、选好保安队员

2、培训好

3、严格管理

4、善待保安人员

第三、小区各类防范工作

1、小区实行封闭式管理

2、安全智能化系统

3、物业管理与监控智能化系统

4、要有人防岗位设置

5、实行严格的责任制

6、形成防范网络

第四、小区业主的车辆管理

1、车辆详细登记

2、严格出入登记

3、监控录像保存制度

4、现场车辆检查、看护并有详细记录

5、协调因车损而引发的纠纷

6、及时报告警方并协助做好调解工作

案例一：交通标志不规范，事故判赔1万元案例二：小区车辆丢失，法院判定免赔

第五、小区道路交通管理

1、首先物业管理部门要明确谁来主管

2、交通标识齐全，如减速、禁行、限速、禁鸣等标识

3、要有专人实行道路交通检查并及时排障

4、要有交通事故处置方案，平时关注预案的演练

5、协助警方做好各类协调工作。

疑难问题：乱停车、不缴停车费、车辆划伤、车门未上锁第六、小区防范管理

1、物业在接管项目前要组织相关专业人员对消防器材进行全面的验收。要有消防器材登记

2、器材检查、看护制度，并有详细记录

3、最关键是做到早发现、早灭火，把火灾消灭在萌芽状态；

4、物业管理部要有灭火详细处置预案，并有演练预案的记录

5、协助警方做好善后工作

第七、外来人管理

外来人概念：户口不在本地，一个小区内外来人又分为固定、流动两大类。固定外来人指有固定工作和住房，如私房租户、保姆、钟点工、商铺打工者等，流动外来人指来访者、上门服务人员（送货、维修、推销、要债）等，此类外来人最危险，伤人、盗窃案件80%由此类人员引起。

1、要有专业部门来管理（客户和保安主管）

2、详细登记、发证制度（离开时回收证件）

3、门卫盘问、验证制度。

4、业主密切配合制度（信息提供给业主）

5、做好私房出租管理（业主有事及时报告）

6、搞好境外人员管理

7、搞好装修期间民工的管理

8、依靠地方政府和警方力量

第八、防止业主在小区内行走时摔伤和碰伤

1、小区道路、人行道要平坦

2、路面不能有水、雪、冰、杂物等，以免将行人滑、绊倒

3、电线防脱落

4、井盖损坏或不固定，要及时维修

5、维修开挖的坑沟、假山、水溪等要有明显标识

6、防止各类物品不慎碰伤相关人员或物品

7、防止高空坠物伤人、伤物

8、防止业主家阳台摆放物品坠落

9、防止从室内乱丢物品伤人，各类树木根、枝拌伤人。

第九、搞好犬类管理

1、有详细准确的登记

2、业户养犬需合法饲养（办证、打预防针）

3、业户养犬要文明饲养，拴养，粪便自理

4、不影响他人生活

5、协助警方调解与赔偿工作。