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土地增值税：定率征收又何妨？

1993年，《土地增值税暂行条例》颁布标志土地增值税诞生，并从1994年开始征收。至今，已达19年。笔者认为，土地增值税对房市调控的影响,可以用“七最”来概括。即土地增值税是我国理论税负最重、政策变化最多、社会期望最高、舆论喊的最响、实际执行最难、征管效果最差、公众失望最大的税种。土地增值税清算补税，已成为当前房企纳税人操作的最大难点问题。笔者认为，制定土地增值税税收政策法规，不管出于何种目的，应该考虑政策的长期稳健性，尽可能缩小政策差异，将复杂问题简单化，而不是把简单问题复杂化。笔者认为，推行土地增值税，定率征收又何妨?降低税法复杂性，实行对土地增值税定率征收，先从制度设计层面解决和消除税收政策的复杂因素。

多种征收方式导致税收复杂化

就目前来看，我国土地增值税增收方式呈现多元化，主要表现在：预征、核定征收、查账征收和定率征收等方面。

(一)预征

预征是指开发商在项目未进行土地增值税清算前，按照项目销售额的一定比例(多为2%)进行土地增值税预缴，待项目竣工具备清算条件后进行清算。目前的土地增值税实行“预征

+清算”的管理模式。在项目销售阶段，以月或季度申报收入为基数，按一定比率预征土地

增值税;在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。

(二)核定征收

核定征收是由税务机关审核确定纳税人的应纳税额或者收入额、所得率等，据以征收税款的一种方式。核定征收主要包括定额征收、核定应税所得率征收、核定收入额征收等方式。凡纳税人不能提供完整、准确的收入和扣除项目凭证，不能准确计算房地产项目增值额，有下列情形之一的，可实行核定征收土地增值税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的;(四)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的;(五)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。核定征收土地增值税应当首先采用定率征收方式，确实无法实施定率征收的，主管税务机关方可采用定额征收方式。

(三)查账征收

查账征收是纳税人依法报送纳税资料，经税务机关审核以后缴纳税款的一种征税方式。其做法是：纳税人在税务机关规定的纳税期限以内，根据自己的生产、经营情况，填写纳税

申报表。财务会计报表和其他有关资料，向税务机关办理纳税申报;税务机关对上述资料审核以后合格的，填开税收缴款书交纳税人;纳税人持税收缴款书向国库缴纳税款。这是我国广泛采用的一种征税方式。在实行这种征税方式时候，要求纳税人的会计核算资料齐全、真实、准确，纳税人的法制观念比较强，有专门的办税人员，并经过税务机关审查批准。

(四)定率征收

定率征收是税款征收的一种方式，是在现行的税收征管工作中，由于纳税人的原因致使税务机构难以按查账征收这种合理的方式来征收税款而采取的一种被迫和补救措施。该方式下，税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳土地增值税。

制度设计缺陷：申报难、征收难、清算难

房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税。土地增值税在制度设计、特别是税率设计方面，应予以重新审视。其弊端一是，围绕土地增值税政策真正需要提示的风险实际上在于政策制定部门自身;二是加大了纳税人税务核算和纳税申报的难度;三是助长了税务机关的自由裁量权。长期以来,土地增值税难以清算,应征未征,说明征管部门的自由裁量权可能被滥用,如果监控不力,极易滋生腐败;四是执行中缺乏适用性和操作性;五是该税种屡次被“高高举起、轻轻放下”，政策的严肃性受挫;六是由于税制设置复杂、计算繁琐，由此带来难以处理的一系列复杂问题。

土地增值税的申报、征收与清算在相关税收部门的执行中理应不超标不打折,不管经济环境如何变化,只要税法条文没有失效,就应该严格遵循。如若法规已不适应变化了的经济形势,那也应该通过法定程序予以修改或废除。这是任何一个法制国家都应遵守的执法原则,也是维护法律法规严肃性的内在要求。倘若由执行者掌握执法的自由裁量权,任由其“根据经济形势”弹性执法,那么法律将成为橡皮泥,从而变得毫无尊严。

对土地增值税的弹性处理,表面看充满“人情味”,但实际上会在多方面产生严重危害。除了直接令法律法规失去严肃性,纵容政府滥用权力,背离依法治国的理念之外,它还极易被利益集团所利用。既然税法成了橡皮泥，谁都可以拿来博弈,作为强势利益集团的开发商自然不会放过游说和干预的机会,而一到博弈的关键时候,