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专题研究报告

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专题研究：2024年新房市场“改善为主”的趋势延续，中心城区热度回升2

01趋势：新房成交仍在筑底，热度“缓慢回升”成2024市场主旋律2

02户型：“三房”产品仍是主流，改善型需求占主导3

03面积：90-120㎡仍为成交主力，120㎡以上成交占比继续提升3

04豪宅：豪宅产品成交占比“二连降”，但仍处于较高水平4

05城市：一线120平以上成交占比提升明显，二线豪宅现轻微发力迹象5

06区域：中心城区缓慢发力“抢占”市场份额，近郊板块占比“二连降”6

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专题研究报告

专题研究：2024年新房市场“改善为主”的趋势延续，

中心城区热度回升

2024开年房地产行业整体仍处在调整的趋势中，诸葛数据研究中心选取20个重点城市

为样本，探究当前市场成交特征的新变化。数据显示，2024年前2月全国新建商品房销售

延续筑底格局，成交“改善为主”的趋势犹存，其中，“三房”产品仍是主流，四房及以上

的大户型产品成交比重也在提升。同时，中心城区需求发力相较外围明显。

01.趋势：新房成交仍在筑底，热度“缓慢回升”成2024市场主旋律

从全国销售指标来看，根据国家统计局数据显示，1-2月份，新建商品房销售面积11369

万平方米，同比下降20.5%；新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%。由于2023开年

迎来疫情防控解封期，疫情期间积累的市场需求集中释放，成交基数较高，导致今年开年新

房销售市场降幅明显。此外，考虑到供应收紧、二手房分流等影响尚在，前2月新房市场热

度不高也在预期之内。

整体来看，2024开年，房地产行业整体仍处在调整的趋势中，新建商品房销售延续筑

底格局。不过，今年房地产政策端继续松动，持续为“促需求”“稳市场”注入积极动力，

预计今年将与去年市场热度来的快去的也快的情形不同，今年市场热度将会缓慢回升，时间

周期拉长。

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02.户型：“三房”产品仍是主流，改善型需求占主导

分户型来看，多居室的改善性产品需求仍较坚挺，三房户型稳居成交主力地位，四房及

以上成交占比走阔相对明显。根据诸葛数据研究中心监测重点20城来看，2024年1-2月，

三房户型成交占比较2023年回落2.6个百分点至55.8%，占比已连续7年超半数份额。同

时，四房及以上产品成交比重提升较为明显，2024年1-2月占比达到28.3%，较2023年增

长2.2个百分点，且创2010年以来占比新高。

可以看见，过去10余年住房户型成交结构的变化，在一定程度上对应了生育政策的改

变。随着生育政策的放开，家庭住房需求增加，改善型需求出现，曾经作为成交主流的两房

户型则由2010年占比约40%下降至如今的14.2%，小户型产品逐渐失宠。同时，随着家庭人

口结构的变化以及对住房功能性需求的提升，近年来三四房住宅主打的市场格局日渐稳定。

（注：重点20城包括北京、广州、深圳、上海4个一线城市，杭州、合肥、青岛、长沙、郑州、苏州、西

安、厦门8个新一线城市和济南、惠州、温州、徐州、无锡、常州、绍兴、大连8个二线城市，下同）

03.面积：90-120㎡仍为成交主力，120㎡以上成交占比继续提升

分面积段来看，中大面积段产品仍为主流。根据诸葛数据研究中心监测重点20城来看，

2024年1-2月，90-120㎡面积段成交占比为38.7%，较2023年下降2.8个百分点，但仍稳

居成交主力。90㎡以下中小面积段成交占比为16.7%，较2023年上升1.4个百分点，但明

显低于2017年以前占比水平，刚性产品的主流时代已经褪去，改善性需求站稳脚跟。

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