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策略报告|投资策略专题
华夏华润商业REIT投资价值分析证券研究报告
2024年07月16日
REITs产品书系列作者
肖峰分析师
SAC执业证书编号:S1110524040003
xiaofeng@
导读:华夏华润商业REIT以其位于青岛市市南区的青岛万象城作为核心资
产,不仅拥有庞大的体量和多元化的业态,还具备成熟的运营模式和强大相关报告
的品牌运营实力。华夏华润商业REIT盈利模式以租金、物业管理费及固定
1《投资策略:政策与大类资产配置周
推广费为主,且租户业态分布科学,覆盖零售、餐饮、生活配套及体验等
多个领域。根据预测,REIT的营业收入有望持续增长,或展现出良好的财观察-全面深化改革应对外部不可测风
务前景和盈利能力。在估值方面,华夏华润商业REIT的预测参数合理,估险》2024-07-15
值水平接近可比均值,P/NAV处于较低水平,估值收益率具有吸引力。2《投资策略:三中全会前奏-决策层
重要会议信号》2024-07-15
购物中心:市场供需矛盾缓解,收入多元运营为王
3《投资策略:A股策略周报-等待时
我国的城市化率和居民人均可支配收入持续增长,商业地产需求有望稳定提机,关注中美政策能否演绎共振》
升。供给端,购物中心新开数量放缓,人均享有面积已处于较高水平,2024-07-14
2023年客流量已经显著恢复。随着购物中心数量的持续增加,运营管理能
力显得尤为重要。购物中心的业态正逐步向多元化方向发展,运营模式也在
不断演变,运营能力是商业地产的核心竞争力之一。
华夏华润商业REIT正式上市,战投认购比例高
华夏华润商业REIT于2024年3月14日在深圳证券交易所上市,以青岛万
象城项目为基础资产,包括一期、二期及配套建设的1,319个产权地下车
位,总建筑面积为41.92万平方米。投资人结构方面,华夏华润商业REIT
战略投资者认购比例高,占比达80%,原始权益人及其关联方配售比例处于
平均水平。
运营模式相对成熟,盈利长期具有成长性
青岛万象城处于青岛核心地段,具备体量大、多首层、运营品牌强大、会员
基础牢固的特征,具备明显竞争优势。项目收入主要集中于租金、物业管理
费及固定推广费收入,租户业态主要分布在为零售、餐饮、生活配套及体验
等行业。根据基金招募说明书预测数据,2024、2025年的营业收入或将为
6.94、7.37亿元,营业收入有望持续增长。
收入预测参数合理,估值水平接近可比均值
华夏华润商业REIT2024年预计基础设想项目专门店和主力店租金分别增长
6%和3%,出租率为97.5%。租金增速和出租率整体高于可比消费基础设施
REIT平均水平。考虑到青岛万象城处于青岛市核心地段,运营模式成熟,
过去租金增速和出租率表现优异,租金和出租率预测合理。截至2024年7
月15日,华夏华润商业REIT的市值为69.00亿元,P/NAV为1.00,处于
上市消费基础设施REITs中等水平。从中债估值收益率来看,华夏华润商业
REIT估值收益率为5.75%,低于华夏金茂商业REIT和中金印力消费REIT,
高于嘉实物美消费REIT。
风险提示:宏观经济波动风险,招商退租风险,运营能力下降
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