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专题研究地方政府债与城投行业监测周报2022年第9期
隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险”
2024年6月房地产国际经验专题系列(二)
日本房地产市场发展特点、历程与启示
本期要点
日本房地产市场发展特点
住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给,1968年日本房屋总数超过家庭
总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重,房屋供过于求,2018年日
本房屋空置率增加至13.6%。
以新房销售为主,二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃,
流通率不足15%。日本租赁市场发达,租房率在40%,近六成租户年龄在
40岁以下。
日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国,尤其是首都圈房
价收入比持续上涨,略高于3-6倍的合理区间,年轻人群置业压力较大。
日本房地产税制发展较早,已形成较为完整成熟的征收体系,覆盖不动产
【房地产行业专题】跨周期宏观调控下的取得、保有和转让全过程,整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税
系统性风险防范研究,2021.10负重的特点。
行业参与者众多,呈现“寡头竞争”的特征,TOP20房企集中度在50%以
【房地产行业专题】后疫情时期中国房地上。
产行业的深度调整与转型发展,2022.10
日本房地产市场发展历程
【房地产行业专题】政治局会议后如何看1956-1990年:二战后第一波“婴儿潮”于1965年左右进入置业高峰,叠
待房地产行业走势?2023.7加工业发展推动人口向城市聚集,房地产价格快速上涨,1975年城镇化速
度放缓,但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。
【房地产行业专题】房地产新发展模式设
1991-2008年:政策调控趋严主动刺破泡沫,资产价格暴跌导致企业和居民
想,2023.8
资产负债表失衡,更深层次的原因在于日本人口结构发生变化,人口增速
【房地产行业专题】标本兼治化解风险,放缓、老龄化占比增加、城镇化进入瓶颈期,政府应对失误,房地产量价
加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模齐跌。
式,2024.32009年至今:安倍经济学刺激日本经济回暖,居民购买力提升,低利率环
境下居民借贷成本明显降低,刺激住房需求释放,同时房地产投资价值显
【房地产行业专题】美国房地产业发展模
现,吸引国内外投资者参与,推动房价温和复苏。
式、经验与启示,2024.6
日本房地产市场发展对我国的启示
宏观经济回升向好、居民收入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用
的前提条件,建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础
改善的
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