调研报告：关于提高住宅小区业主委员会履职能力的现状、存在问题及对策建议.pdfVIP

调研报告：关于提高住宅小区业主委员会履职能力的现状、

存在问题及对策建议

※背景情况※

住宅小区是人民群众的基本生活场所，是城市的细胞，也

是社会治理的重要领域。本市自上世纪九十年代初住宅小区开

始推行物业管理，经过各方近三十年的不懈努力，尤其是近两

年市委实施的“创新社会治理,加强基层建设”活动，本市住

宅小区基本实现了由单一物业管理向小区综合管理、政府单方

治理向各方共同参与的转变，并逐步形成“党委牵头、政府监

管、市场服务、社会参与、居民自治、法治保障”的住宅小区

综合治理格局，居民群众的满意度与幸福感大幅提升。

※问题及分析※

据统计，截止2021年年底本市共有住宅小区12000余个，

成立业主大会并产生业主委员会的有近9300余个，创建率居

全国之首。业主委员会是住宅小区治理中三驾马车（居委会、

业委会、物业管理）的基本成员。根据目前的规定，业主委员

会要履行的各类职责主要涉及业主自治、物业使用、物业服务、

消防安全、电梯安全、噪声防治、住房租赁、绿化环卫等几十

项工作,有些情况复杂的小区就更多。此外，业主委员会还经

常要承担行政主管部门或街道及居(村)委会指导的工作，如逢

年过节的安全、卫生检查以及各种全市或全区性的创建活动等

等。

目前。本市还存在住宅小区业委会长期不能正常履职，不

作为、乱作为，与业主或物业公司矛盾激烈，有的成员之间内

斗不止造成业委会工作瘫痪等等问题。各街、镇主管部门虽动

足脑筋加强培训、改选等，但收效并不理想，面对此种状况广

大居民群众意见纷纷。产生上述状况虽症状各异、原因多种，

但归根结底还是人的问题，管理理念、管理方式和管理技能的

问题。

1、年龄偏大、身体弱；2、业余兼职无精力；3、知识结

构不匹配；4、工作能力不到位；5、个人利益受损失。在此情

形下往往形成一个怪象，许多有本事、心术正的人往往不愿当

业主委员会成员，而心术不正但精明的人往往争着当业主委员

会成员，还有些心术较正但能力不强的人又当不好业主委员会

成员。

※建议※

1、强化业主委员会成员的有效培训

这是提高履职能力的基础。应改变以往培训中的内容单一、

形式粗放、课时压缩的状况，要注重培训成效的考核，要避免

培训经费被各种名义瓜分。培训机构也可考虑让设有社会工作

专业的高校来承担，师资中应配备相当数量的有一线实际工作

经验的人员。应针对不同的培训对象制订不同的培训方案，要

使受训者真正能学到做好业委会工作的知识、技能及理念，提

高培训的针对性。

2、为业主委员会提供专职工作人员

这是提高履职能力的重要保障。应参照居民委员会的工作

形式，由专职人员（类似居委会内的社区工作者）长驻业委会

了解其活动情况，协调成员关系，辅导各项工作，并参与处理

日常事务，以减轻业委会成员的压力，使他们能把精力集中到

调研与决策中去。业委会专职工作人员应该是业主自治领域的

专业人员，经培训考核合格后方能上岗工作，其名称可称为“业

委会干事”，或“业委会秘书”、“业委会辅导员”等。考虑

到业委会专职工作人员来源及经费的困难，可参照由市住建委、

民政局、财政局、地税局联合制订的《关于培育的扶持专业社

会服务组织参与住宅小区公共事务服务的指导意见》（沪建物

业联【2016】205号）精神，采取政府购买服务的形式，由专

业社会服务组织根据业主委员会需求向其提供业委会专职工

作人员。

3、细化业主委员会监督指导体制

这是提高履职能力的外部推力。要依照有关规定，进一步

厘清乡、镇人民政府和街道办事处与居（村）居委会在指导、

监督业主委员会工作中的职责；应参照教育行政管理部门的教

育督导制形式，各区设立业委会工作督导室，街、镇、乡设立

业委会工作督导组，由专职的督导员对业委会的日常工作、换

届改选工作等活动进行督导，并经常听取居民群众对业委会工

作的意见与建议，参与业委会工作的评议。

4、建立业主委员会工作交流机制

（1）可创办一个业委会工作或业主自治的刊物来宣传党

和政府有关物业管理、住宅小区综合治理等方面的方针政策、

法规及文件，交流各小区业委会工作成绩及经验，分析小区治

理及业委会工作中的各种问题，以使大家取长补短、相互学习。

目前可暂借用《新民晚报》社区版的业主周刊版面，稍作改动

即可使用。（2）建立业委会工作者联谊组织供业委会成员及

专职工作人员交流工作经验与体会，借鉴他人长处提高工作绩