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物业管理模式的转变及其发展探究

为了满足人们对物业服务的多元化要求，需要物业服务行业进行管理模式的

转变，将原来的一体化管理向多元化转变。这种发展趋势，形成了一个新的机制，

即职业经理人机制，并且业主的自主管理也在物流管理模式中有一定份额。这一

转变可以更好地适应人们的物业服务需求，也可以为我国物业管理水平的发展提

供机遇。文章就通过对物业管理模式的转变对物业管理行业整体发展的影响进行

探讨，为物业管理行业的发展提出建议。

标签：物业管理模式；一体化；管理型

在业主维权意识增强和物业服务消费水平提高的同时，物业管理中所存在的

问题也得以呈现。管理工作中各项激化矛盾的存在，为物业服务行业带来更大的

挑战。在法律和市场竞争的双重作用下，我国的物业管理模式不得不产生转变，

这样才能适应新形势下的发展需求。

1一体化管理模式

物业管理模式旨在有组织的开展物业服务形式和机制。当前我国已有的物业

管理模式是在城市建设中的住房、土地使用制度和房地产企业开发制度的改革中

演变而来的。从组织形式上看，将物业服务行业分为房地产开发的物业服务、社

会上独立存在的物业服务、政府机构专制的物业服务和企事业相关机关单位专制

的物业服务。从运行的机制上可以发现，各个组织形式的物业服务企业都采用一

体化的物业管理模式。一体化管理模式就是专业化的物业服务企业受物业委托方

的聘用，在市场化的要求下，对一定区域内实现统一的物业服务管理，服务内容

为为业主提供（房屋修缮、保安服务、保洁服务和绿化种植服务等）常规的服务。

当前我国最主流的物业管理模式就是一体化管理模式。

一体化物业管理模式中主要优势表现在对物业管理的辖区内的全体业主负

责，将为业主提供全方位的服务与管理作为工作目标。将房屋修缮工作和保安、

保洁服务、绿化种植都视作物业管理日常的工作任务，一体化物业管理模式并不

依附于任何社会专业的物业服务企业而存在。一体化的管理模式下，物业服务企

业的规模虽小，但是管理范畴大，这也体现了该物业管理模式的特点。为了确保

物业服务企业的经济效益，需要进行一体化管理的同时，扩大物业服务的经营规

模，以此降低服务成本，并且实现利益的最大化，这也为我国物业服务行业的发

展起到推动作用。

《物权法》的颁布与实施，意味着我国的物业管理市场化得到进一步发展，

物业管理制度使物业管理行业原有的管理模式向业主自治、专业化服务和物业管

理经理人领导的物业管理方向发展，并且已经具有发展的趋势。由此可见，我国

物业管理行业的转型工作是推动物业服务市场发展的必然之举物业管理。正在从

原有的建管合一向分别管理转变，物业服务行业和房地产企业实行分别经营的模

式；而物业管理模式由原有的一体化管理向多元化转变，根据对物业管辖的建筑

类型、规模和等级的区分，选择最适合的物业服务管理模式。

2物业服务企业管理模式的转变

2.1一体化管理模式存在的问题

一体化是当前我国的物业服务行业中应用最为广泛的管理模式，但是对多年

实行一体化管理模式的物业服务企业的工作进行分析，还是存在一定的问题，主

要包括以下几点：第一个是由于物业管理模式的限制，将物业服务行业定位在为

房地产开发企业做售后服务，这种管理模式无法体现物业服务行业的自身价值；

第二个是一体化管理模式的实行无法针对物业服务区域的建筑规模和类型进行

区分，将所有建筑规模和类型实行同一管理模式，这样的做法无法适应业主的不

同需求；第三个一体化的管理模式对于小型的物业服务企业来说并不适合，它的

实行会造成高成本，低效益的情况，往往一体化管理模式的实行会造成小型物业

服务企业的入不敷出。

2.2由一体化向管理型的转变

一体化管理模式的自身特点决定了其只适合在大型的物业项目或者大型的

物业服务企业中实行。中小型物业服务企业不同程度受到自身经济条件和规模等

影响，使物业服务管理的规模受限，在这种情况下，充分利用市场化机制，选择

最适合中小型企业的管理型物业管理模式是必然的。近年来由于管理模式和自身

条件的限制，很多中小型企业都面临着入不敷出的问题，这也体现了物业管理模

式多元化发展的趋势。

当前形势下，管理型已经在我国的多个物业服务发展较为迅速的地区呈现。

管理型物业管理模式宗旨是将物业服务的管理与具体实施进行分工，物业服务企

业只负责管理，而对于房屋修缮、绿化等具体的施工交给外部企业，这样既保证

了物业服务