信阳琵琶山项目产品定位报告.ppt

信阳琵琶山工程宗地

产品定位报告;第一局部：工程概况

第二局部：房地产市场分析

第三局部：工程产品定位

第四局部：产品设计预案及收益估算;第一局部：工程概况;集团未来在信阳市场工程位置分布图(三盘联动)：;信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域;直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好;;;宗地规划设计条件及获取本钱;工程概述：;第二局部：房地产市场分析;信阳市经济状况;房地产市场情况;信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/㎡。;客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。

置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型客户，占比40%；;房地产市场综述;城市开展规划;向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主；

向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区

向西：南湾风景区，开展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的效劳基地。

向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。;信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块;代表楼盘——中铁领秀城;代表楼盘——恒大名都;代表楼盘——东方今典;第三局部工程产品定位;1、工程SWOT分析;工程市场定位;工程市场定位支撑;作为近郊工程，结合地块特征，增加“健康、运动、休闲”等概念元素，样板区先行，配套先行，产品弥补市场空白点。在建业集团品牌和森林半岛产品的双重号召下，结合目标客户特点，做到“占据稀缺资源，运动健康一生”，到达快速销售目的。

“健康休闲”元素建议涵盖如下设施设备：

〔1〕市政协调：山体健康步道及琵琶山山体公园〔存在不确定性〕

〔2〕样板区：攀岩、儿童乐园、根源书院、多功能厅及室外游泳池

〔3〕社区：医疗救助站及老年活动中心;打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变;根据坡地地形，利用跌水或多层植物增加景观层次，打造更为灵动的生态空间;本案会所功能设置：;工程设计意向——新古典主义外立面;类别;根据区域整体规划、工程资源背景、目标客户需求特征，建议复制集团的森林半岛系列，在推广层面再考虑其它案名。;依据2013年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，确定新工程各类产品2014年下半年入市的基准价格为：;商业定位建议;社区教育配套建议;物业配套建议;第四局部产品设计预案及收益估算;工程总占地面积：307.57亩

总建筑面积：453250㎡

地上建筑面积：367785㎡

容积率：1.79

其中住宅总建筑面积：338020㎡

临街商业建筑面积：24557㎡

幼儿园建筑面积：2208㎡

社区、公益：1500㎡

物业用房：1500㎡;产品类型配比建议〔工程整体〕：

以高层和多层产品为主，前期通过多层产品提升工程品质和形象。;产品预案一产品户型配比建议;工程整体分三期开发，预计销售周期为4年，平均每年销售面积约为9万平米。;产品预案一工程规划方案;产品预案一工程规划方案;产品预案一工程规划方案;产品预案一工程整体本钱收益估算;产品预案一工程一期本钱收益估算;工程总占地面积：307.57亩

总建筑面积：463836㎡

地上建筑面积：368189㎡

容积率：1.8

其中住宅总建筑面积：338020㎡

临街商业建筑面积：23967㎡

幼儿园建筑面积：2208㎡

社区、公益：1500㎡

物业用房：1500㎡;产品类型配比建议〔工程整体〕：;产品预案二产品户型配比建议;产品预案二工程推售方案;产品预案二工程方案;产品预案二工程方案;产品预案二工程方案;产品预案二工程整体本钱收益估算;产品预案二工程一期本钱收益估算;工程总占地面积：307.57亩

总建筑面积：458949㎡

容积率：1.8

其中住宅总建筑面积：345554㎡

临街商业建筑面积：16889㎡

幼儿园建筑面积：2208㎡

社区、公益：1500㎡

物业用房：1500㎡;产品类型配比建议〔工程整体〕：;产品预案三产品户型配比建议;产品预