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小户型住宅市场分析报告

□作者：徐宏德 日期：2002-9-15

随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为普通住宅市场的一种补充并，且

是客户的过渡性产品，为什么会成为开发商追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户型会否受市场的欢迎？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。

小户型的界定

小户型是行业内的一种通俗说法，主要相对中大户型而言。一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一厅、两房均叫做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方米以下的住宅叫做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也被称作小户型，例如75—90平方米的三房被称为小三房。目前的界定一般都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业主要是指主力户型为1—2房，2房户均面积约在70平方米以下的住宅项目，在统计分析中单身公寓归纳为一房。

深圳小户型市场发展概况

一、小户型市场发展回顾

自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的项目推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛起。当时比较有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是以30—60平方米/户为主力户型，并且受到了市场欢迎。到2002

年又有扩大之势，有趣的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅供应的结构性失衡而兴起。小户型早期的时候主要集中在口岸区域居多，销售也是以外销客户为主，随着市场的不断发展，目前在全市各个区域都有小户型住宅的供应，小户型的客户也越来越广泛。

若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到2002年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。可以看出罗湖区的小户型比例呈下坡走势，福田自1999年达到高峰理性回归后，又开始呈缓慢上升趋势；而南山区则随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的规划等种种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收入的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。

若以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到2002年各行政区

小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大的变动外，其他区域的户均基本都在55平方米附近上下波动，并且都在44-60平方米的范围之内。

二、小户型市场主要特征

通过对世联地产基础数据库中的1999-2002年的近60个小户型项目的分析，发现小户型住宅具有以下几个明显的特征：

多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区

从2000-2002年所推售的小户型项目来看，53.8％集中在福田，罗湖占了23.1％、南山紧随其后占15.4％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来看，福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖主要集中在老城区，南山主要是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成熟、交通方便的显著特征。

项目规模较小，容积率很高

从项目的规模来看，在2000—2002年的项目中，总建筑面积在3万平方米以下的项目占了47.5％，3—5万平方米的占了30％，5万平方米以上的占了22.5％，并且其中均没有10万平方米以上的项目。同时这些小户型项目的容积率都比较高，从分布情况来看，

容积率在6以下的项目约占36.7％，在7-10的项目约占40％，容积率在10以上的项目占了23.3％，其中都会100和珍宝公寓两个项目的容积率在20以上。

户均面积以30—50平方米为主，建筑形式一般为高层一梯5—8户

从项目的户型面积来看，大多数是以一房、二房为主力户型，一房的面积范围从18.89-50平方米，跨度较大，但主要以集中在38-45平方米范围内为主；从两房来看，面积范围在37.69-81.64平方米，主流面积集中在65平方米上下。

在建筑形态上，超过95％的项目为小高层和高层，同时每层的户型在6-18户，按照电梯数来平均，基本都在1梯5-8户左右。这使得建筑的采光、通风及相互之间的干扰都有较大的影响。

客户大多为投资客户和年轻客户为主，港人是口岸小户型的主要客户

从小户型的客户来看，绝大多数是以年轻客户和投资客户为主，占到近7成的比例；而从目前的物业客户特征来看，港人一直是口岸物业的主要目标客户，形成了口岸物业不同于其他小户型项目的一些独特的客户特征。

三、现阶段深圳小户型市场供应分析

房地产市场的发展有着很强的地域性和时代特征，在售楼盘的共同特征往往反映了某类