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风情街区专题研究

目录1基础研究2案例分析定位特色规模动线运营发展模式发展趋势···溪布街·锦里

基础研究定位特色规模空间动线运营发展模式发展趋势

定位定位做在哪、做给谁、满足什么需求？1)定地址：城市旅游商业较之景区旅游商业更易成功，目的型较之依托型的旅游商业更易成功，旅游吸引力强的旅游区的商业较之吸引力弱的旅游区的商业更易成功；若在城市，交通便利是第一要素，要么在市中心，要么临近地铁；若在旅游区，旅游区的吸引力是第一要素。2)定客群：若是依托型，明确所依托的旅游景区或度假区的客群；若是目的型，明确自身旅游吸引力所面向的客群。3)定功能：独立性越强，功能越复合；游客停留时间越长，功能越复合；观光景区的较之度假区的旅游商业，购物功能更突出；城区较之旅游区的旅游商业，餐饮休闲更突出。

特色特色商业也是吸引物1)商业跟着景点走：旅游商业区内也要有旅游吸引物，尤其目的地型的旅游商业，也需有自己的旅游吸引物，如博物馆、特色景观、历史遗存或传统活动等。2)商业本身应有鲜明的主题文化：这是旅游商业区别于一般商业的关键所在，商业本身也是旅游吸引的一部分，也是为游客创造独特体验的一部分，主题性一般表现在建筑、景观、业态、活动等方面。如代表性的地域建筑或历史建筑、表现传统文化或主题特点的业态（如老字号）。3)滨水商业很受青睐：尺度适宜、品质较好的水系是旅游商业的有力加分项，且多适合设置休闲性业态。城市购物中心中，阴阳街几乎必死无疑，但旅游商业中，只要滨水，阴阳街也会倍受青睐，水系、主街往往是古城古镇类旅游商业发展的主要脉络。

规模规模不是越大越好1)总体商业规模：既需要一定的商业集聚，以形成对游客的吸引；又不能盲目求大，需依据游客规模和游客消费力而定；不同类型适宜规模不同：独立性越强，规模相对越大；城市旅游商业，日客流量1-10万，3-6万平米商业面积是较佳规模，上限一般在15万平米；目的地型的旅游区旅游商业，年游客量在200万以上，1-2万平米商业面积是较佳规模；依托型的旅游区旅游商业人均规模更小。2)业态商业规模：商业店铺单体面积不要盲目求大：购物、美食类业态，小店铺是王道；品质餐饮、客栈更适合院落。不同业态的规模对总体游客支撑要求不同：购物类需要更大量的游客支撑，休闲类需要更多较长时间或重复消费的游客支撑；

空间空间人性化的空间尺度1)横向发展比纵向发展受欢迎：旅游商业多以街区、街巷形式存在，建筑一般不超过3层，经营基本集中在一层，尤其购物，二三层以餐饮休闲或住宿为主。2)道路不是越宽越好：宽高比控制在1左右（0.5-2之间）较为理想，这时游客在此空间中不会感觉压抑也不至于空旷。宽度一般不小于6米，但也不宜过宽，一般以20-30米为宜。由于历史和风格的原因，古城古镇和旅游小镇的旅游商业街一般较窄，而都市型旅游商业街较宽。3)长度不是越长越好：通常有效长度约600米，在遮蔽雨雪的环境中有魅力的街道长度为750米，步行10分种；完全人工条件下比较有魅力的长度可达1500米，步行20分钟

动线动线合理的游客动线也是美好体验1)人流快速导入：设置通过数量足够且选址合理的停车场设置、出入口设置以及人车动线分离等措施，使游客能便捷舒适的进入旅游商业主要空间。2)动线清晰：主线清晰简单，单一通道最好，如古镇旅游商业一般都只有一条主街；形成环线，避免游客走重复的路。3)视线通透：让游客可以一次看到较多的店铺或商业空间，刺激消费欲望，营造好的旅游商业氛围。4)让商铺的曝光率最大化：不能留有死角，游线末尾或偏僻处可设置住宿或对私密性要求较高的业态，也可设置旅游商业主力店或旅游景观节点。

运营运营旅游商业成败的关键1)商业培育关键在于旅游吸引力：传统城市商业的培育期最少两三年，逐渐聚集人气；而旅游产品（尤其是远离城市的）一般前期需快速引爆，否则就死。所以，旅游商业的培育关键在于其旅游产品的吸引力塑造和营销推广。若是依托型旅游商业，其所依托的旅游区的人气培育是关键基础；若是目的地型旅游商业，其特色商业本身的培育至关重要。2)出租为主是试金石：传统城市商业的合理运营方式是出租为主甚至只租不售，以便控制业态，保证持续经营。旅游商业，由于其附加了旅游吸引的因素，其业态整体控制和管理更为重要。这要求投资商有较大的资金实力和旅游商业的经营管理能力，而目前国内的旅游商业地产投资商大部分是传统住宅地产或其他行业转入的，多以地产为导向，对旅游项目的投资预估不足，缺少旅游项目运营意识和持续投资计划。基于我国旅游业的良好前景