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裙楼商铺市场定位与推行策略分析

一、项目大体概况

**花园位于＊＊中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占

地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开

发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积

约1944.35平方米，商铺目前大体上空置。

二、项目的SWOT分析

尽管本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些阻

碍项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。因此

咱们只有充分熟悉到该项目的优缺点，并充分发挥其的优

势，才是本项目在后期的营销进程中制胜的关键所在。

优势点：

一、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路

交汇处；

二、项目地处＊＊中心城一级黄金旺地，进展前景看

好；

3、本项目目前为现楼，知足部份自用型商家即买即用

的需求，降低购买者的置业风险；

4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、

家居为一体；

五、项目开发商母公司城建集团在深圳具有必然的知

名度，对项目的推行具有必然的优势；

◆发挥优势：

A、在项目裙楼的运作进程中，充分渲染项目的区位优

势、交通的便利；

B、在项目裙楼的运作进程中，强调该区域的进展前景

和由此带来的商机；

C、在项目的推行时，利用城建集团的品牌优势，增加

置业者与投资者的信心；

局限性

一、项目所处地段目前人气不旺，尚不具有以人气带

动商铺销售的条件；

二、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因此显得

较为荒凉，对进展商业略为不足；

3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成必

然的负面阻碍；

、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

五、项目裙楼商铺规模不大，无益于整体推行；

◆解决方式：

从头对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；

确信经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的

销售；

加大推行力度，扩大商铺的曝光率与市场知名度；

设立部份免息分期付款方式，降低购房者的置业门

坎，吸引其入市；

机遇点

一、区位优势的发挥，辐射周边地域；

二、随着周边各大住宅小区接踵建成与入伙，将带动

周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；

3、中国的入世，推动经济的进展，商业物业前景看好；

要挟点

一、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺

等商业物业较多，形成专门大的竞争力与市场压力；

二、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；

三、商业模式分析：

就目前的商业模式来看，要紧有三种：一是综合性商业

模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

综合性商业模式

这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条

龙效劳。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐全，能够

知足任一层次消费者的任一生活需求，而且在购物的同时能

够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一

个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络居处有的消费

者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。可是，

事实上这以模式已经在全世界的经济态势里遭遇了严峻考

验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳如此的经济发达地

域，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危

机就越大。

究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不

断的向个性化进展，使得任何全面式的经营都失去了销售点

的深化机遇。不单单是因为不肯意，而是因为以目前的商业

品种、品牌进展速度，没有任何一个商场的规模能够全数承

载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部份客户的青睐，

从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又

一条的阵线。时至今日，电子通信、家电家私、公共服装，

都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场

的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各

大出名望的商场，均只有食物超市仍然维持人销两旺的局

面，其余品种的同比额度全面下降。面对如此一种形势，大

的品牌商场利用初期积存的财力与知名度，采取了圈地扩

张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场从头洗牌之前

充实内力，再谋求变革性的进展。而中、小型的综合商场