保利房地产开发核心业务规范文件汇编使用说明.docx

保利地产开发核心业务规范文件汇编

（2015年6月版本）

使用说明

制度汇编原则

本汇编选择了在房地产开发过程中，与“降本增效”、“风险防范”、“规范管理”相关的核心业务，结合子公司操作实际，将对相应的规范文件进行更新、整合，方便使用部门快速索引。主要分为四个分册：

汇编文件使用说明

房地产开发总控流程图（征求意见稿）

综合管理类分册

项目立项

关于规范项目立项流程的通知

关于进一步规范立项管理的通知

关于规范项目成本测算和过程管理的通知

关于规范旧改项目立项的通知

合作项目管理规定（试行稿）

项目定位管理制度（试行稿）

项目后评估

后评估流程

后评估管理工作办法

后评估报告模板

工程后评估编写指导手册

项目清算（试行稿）

房地产清算流程

房地产清算管理办法

合同管理规定

项目调度会工作指引（试行稿）

成本管控类分册

供方管理

供方管理制度（总则）（征求意见稿）

工程供方管理办法（试行稿）

设计供方管理细则（试行稿）

集采、区域供方管理办法（试行稿）

招投标管理

招投标管理制度（总则）（试行稿）

工程招投标管理办法（试行稿）

设计招投标管理细则（试行稿）

营销招投标管理规定

限额设计管理规定（征求意见稿）

合约规划实施细则（征求意见稿）

工程管理类分册

项目工程总体策划管理办法

设计变更管理细则（征求意见稿）

施工现场签证管理规定（征求意见稿）

工程质量管理制度

项目竣工验收管理制度

房屋交付管理规定

竣工图结算管理流程（征求意见稿）

工程管理流程总图（征求意见稿）

房地产工程管理流程总图

展示区工程管理流程总图

营销管理类分册

关于规范项目定价管理的通知

营销费用管理规范

销售变更处理规范

关于规范特殊折扣使用的通知

制度文件的构成

本汇编内的规范文件，主要由以下几个部分组成：

一、文字说明，主要为制度、规定、办法、细则、操作指引等几类文件，对本工作的开展原则与操作事项进行了详细描述；

二、流程图示，每一项制度都配有流程图示，用可视化的方式将本规范文件的主要操作流程表示出来，方便使用人员快速索引、了解制度主要脉络、注意事项、职责分工。流程图的图示说明如下：

图形符号

名称

定义

开始/结束框

标准流程的开始或结束

处理框

表示对事件或结果的工作步骤

决策或判断

用来根据给定的条件是否满足决定执行两条路径中的某一路径

流程线

箭头的方向表示流程执行的方向与顺序

文档

用于表示流程中输出的文档

会议

表示流程中需要召开的会议

流程时限

标明工作步骤的时限要求

子流程

表示该路径的后续工作在其他流程中已定义

索引

说明工作步骤的制度或规定的来源

主责部门泳道

表示该部门是流程的主要责任部门、主要经办部门，负责大部分的协调与审批程序执行工作。在本泳道内的工作事项，均由该部门负责。

配合部门泳道

表示该部门是流程的配合部门，与主责部门共同配合完成该事项。在本泳道内的工作事项，均由该部门负责

协同办公

表示虚线方框内的工作事项，由方框所覆盖的泳道区域相对应的部门共同参与完成。

三、操作表单：部分制度配有关键步骤的操作表单，或者主要工作事项的清单，建议各子公司按照表单格式，建立起内部控制文档；

四、配套模板：主要为报告模板和PPT模板，为本业务所输出的重要文档的规范格式。（因项目定位、四阶段调度会PPT文件篇幅较大，暂不汇编进本目录，请各子公司留意本级下发的制度电子文件）。

使用注意问题

组织具体制度宣贯、学习前，建议首先阅读《总册》中的房地产开发总控流程图，明确整体开发流程的阶段划分、重点工作、主责部门、关键决策会议、制度索引，以及与本级之间的信息沟通方式。房地产开发总控流程图可视作本汇编的可视化目录索引；

建议先阅读制度流程图，再阅读文字说明。流程图应关注开展工作的主要步骤，注意对部门协同、配合、职责分工、完成时限、阶段成果等内容的理解；

文字说明建议关注基本原则、职能分工、审批权限、相关金额上下限的说明。关于本工作开展的主要步骤，是文字说明的核心内容；

建议子公司尽量使用制度附录的操作表单，首先要保证表单类型与制度规定一致，其次要保持表单内容不缺项，要对管理表单进行存档；

合格供方、招投标制度采取“总则——细则”的方式修订，总则对这项工作的基本原则、常用的操作步骤进行了规范，是公司实施管理巡检、内部审计的基本依据。细则主要对工程施工、设计服务、营销服务、集团采购进行了更为细致的规范，在不违反总则的大原则下，各专业的操作应以细则为准。

本汇编将定期更新，对于开发核心业务的定义将根据公司的实际经营情况，进行动态调整。其中，标注为“试行稿”的，是2015年6月已下发意见征求稿的制度，在本汇编中的文件为正式试行；标注为“征求意见稿”的，请各子公司组织专业部门在2015年8月30日前完成意见反馈，股份公司将根据反馈意见尽快完成试行