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中国房地产市场结构分析

作者：孙昭

来源：《赢未来》2019年第4期

孙昭

（西安交通大学经济与金融学院陕西西安710061）

摘要：房地产行业对中国经济的走向有着显著的影响。近年来，中国对房地产行业出台一

系列政策性限制，避免房地产市场过于火热，同时能带动经济的发展。本文首先给出房地产行

业的介绍以及发展过程，再通过多个指标对房地产市场结构进行测度。本文发现，在2008年

~2010年，中国房地产市场集中度下降；而在2015年之后，中国房地产市场集中度快速上升。

关键词：房地产市场；市场结构；市场集中度

一、行业介绍

（一）行业定义及分类

房地产业是指:以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、

装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性

的产业。主要包括:土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋

所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习

惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产行业具体包括：国有土地使用权的出让；房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁

安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵

押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，

房地产代理中介；物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美

的环境；房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，

制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。根据

中信行业分类，当前国内共有165家房地产上市公司，其中房地产开发管理企业163家，房地

产服务企业2家。此外，房地产开发管理企业还可进一步分为住宅地产商、商业地产商以及园

区地产商，其中住宅开发商占比约74%，是行业里头的主力军。

（二）房地产行业的特殊性和重要地位

房地产是我国国民经济的的基础性产业。房地产行业为国民经济的各行各业提供最基本的

物质基础；为劳动力提供生存发展的必须条件；促进经济发展和城市建设；增加了财政收入，

利税上缴与实物地租；对解决银行流动性过剩起着重要作用；提高就业水平、是实现农村劳动

力转移的重要保障；改善居住条件，提高城市居民居住水平。

房地产是我国国民经济的先导性产业房地产能有效地吸收新技术，且本身具有较高的增长

率。除此之外，房地产行各业能够带动其他产业的增长。

二、房地产行业分析

(一)宏观分析：

从宏观总量来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都有待解决。房地

产企业数量多，规模小，20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再像以前那

么混乱，许多房地产公司颇有实力，规模也不错，但相对的，放肆产企业开发能力能力低，规

模经济差。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大，缺乏长期良性的企业发展规划，对自身

信用和品牌的重视度不够。

(二)微观分析：

1.房地产行业发展现状及原因：

市场走向分化，一些实力较低的房地产企业正在被洗出市场。

一是土地制度方面监管加强，实力较小的企业难以拿到地，二是信贷紧缩，使房地产资金

缺乏有效的资金来源。三是放假下跌和成交量紧缩使得房地产企业资金周转困难。四是由于利

率的提高，一些中小房地产物力支付巨额的房地产信贷利息。五是一些中小房地产不具有竞争

力。六是大型房地产更具有实力进行价格战来清洗市场，从而提高市场集中度。

2.房地产行业存在问题：

市场发育不良，泡沫化程度较高在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，如房地产商

炒作等，导致了我国房地产业的不良发展，利润率太高，不可持续发展。政府部门在土地交易

中勋在暗箱操作的现象，腐败问题很大。廉租房的供给很少。政府对这方面的重视不足，审批

困难，覆盖面积小，没有以开发廉租房为政策重心。房地产商自由资金比重低，中国房地产开

发企业的负债率高于世界公认的50%警戒线。商业银行的过度竞争，房地产贷款尤其是个人住

房贷款仍是各银行的优质资产。住房贷款的管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。房地产市场

秩序混乱，各个环节都有不同程度的违规现象。

三、市场结构分析

（一）指标选取

本文章选择了在深交所和上交所上市的148家房地产公司，提取各公司