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房地产开发全流程详解，这次终于看懂了！

01.房地产开发流程—【前期】

NO.1土地信息收集

土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面

积、容积率、绿化率、金额。

NO.2政策、市场调研

了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地，如有的

话所占面积；拍卖的附加条件。

NO.3可行性研究

地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展——开发模式—

—经济测算。宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分

析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、

经济测算。

02.房地产开发流程—【土地获取】

NO.1获取土地使用权

出让、划拨、转让和租赁几种。

NO.2签订土地出让合同

市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市

国有土地使用权的权利和义务关系的合同。

NO.3获得规划许可证

经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭

证。

NO.4办理土地证

由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或

使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，

目前为不动产登记证。

03.房地产开发流程—【策划定位】

NO.1区域市场调研

对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确

定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项

目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。

NO.2项目定位

即市场定位和目标客户群定位。市场定位是项目策划的核心、本源，

是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明

确。

NO.3设计建议

明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建

立项目设计执行效果测量基准。

04.房地产开发流程—【规划设计】

NO.1方案设计

从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术

系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，

并对技术系统进行初步的评价和优化。

NO.2施工图设计

通过设计好的图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为

施工制作的依据，它是设计和施工工作开展的桥梁。

NO.3方案送审

申请办理建设工程规划许可证之前，应当提交使用土地的有关证明文

件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的

建设项目，还应当提交修建性详细规划。

NO.4工程招标

通过法定的程序和方式吸引建设项目的承包单位竞争，并从中选择条

件优越者来完成工程建设任务。

NO.5取得施工许可证

已经办理工程用地批准手续，取得建设工程规划许可证。具备施工条

件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。已经确定施工企业，有

满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行

了审查，有保证工程质量和安全的具体措施，建设资金已经落实。

05.房地产开发流程—【工程施工】

NO.1七通一平

道路通、给水通、电通、排水通、热力通、电信通、燃气通及土地平

整等。

NO.2施工图纸、设备等

图纸已经通过审核、设备通过安全检测。

NO.3临时用地手续办理

1、建设单位临时用地申请报告；

2、单位营业执照，法定代表人、经办人身份证明；

3、项目立项批准文件；

4、涉及林草地的，林草部门意见；

5、临时用地协议；

6、临时用地补偿费支付凭证；

7、临时用地复垦保证书，编制土地复垦方案以及缴纳复垦保证金；

8、临时用地位置图及界址点坐标；

9、城市规划范围内的需提供选址意见书。

NO.4施工许可批文

NO.5多个单位协调

06.房地产开发流程—【开盘销售】

NO.1申办《预售证》

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程

规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工

程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付

日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房

预售许可证明。

NO.2商品房销售

NO.3办理银行按揭

07.房地产开发流程—【入伙交房】

NO.1工程规划验收

申请验收必备条件：

①已缴清报建有关费用；

②已按规划报建要求完成建筑单体工程；

③已完成报建图规定的工程内容、道路系统、环境绿化及化粪池等公

建配套工程。

建设工程验收需提交的资料:

①建设用地规划许可证(复印本);

②建设工程规划许可证(正本);