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房地产开发与经营案例分析

案例1、财务评价

某开发商以6000万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。

该地块规划允许建筑面积为45000平方米。开发商通过市场研究了解到当

前该地区中档写字楼可出租面积的年租金收入为800元/平方米，银行同意

的贷款利率为6%，融资费用为贷款利率的10%。

开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1500元/平方

米，专业人员费用为建造成本的12%，用电权费和电贴费等其它费用为600

万元，管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其它费用之和的

3.0%，市场推广及出租代理费为正常经营后第一年净租金收入的20%，当

前房地产投资的收益率8%。项目开发周期为30个月，建设期为12月，可

出租面积系数为0.85。试对该项目进行初步评估（按季度计息）。

案例一（财务评价）

某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方

米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14

层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本

为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，用电权和电贴费

等其它费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和

其它费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收

入的0.5%、3.0%和6.5%，预计项目建成后每平方米建筑面积的售价为12000

元。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造

成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款

利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利率的10%。问项目总建筑面

积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？

案例二（财务评价）：

某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期

间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资

收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判

断该投资项目的可行性.

财务评价单位：人民币万元

年末012345678910

购楼投资24450

净租金收入4500470050005100490051005300490048004300

净转售收入16000

案例三（财务评价）：假定案例一中各项主要开发成本的投入比例分配如下

表所示，试用现金流法对该项目进行评估。

开发成本的投入比例

199519961997总计

一二三四一二三四一二三四

季季季季季季季季季季季季

度度度度度度度度度度度度

土地成本50%16%16%18%100%

建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%

案例四（可行性研究报告）：

一、项目概况

项目名称、项目建设单位、项目建设地点、项目背景、编制可行性

研究的依据

二、建设场地与建设规模

建设场地、建设条件

建设规模：本项目为三栋高层住宅楼，总建筑面积为63295平方米。其

中，1号楼地下2层，地上20层，建筑面积19221平方米；2号楼地下